Absolutně a relativně společné části domu - rozdíl, definice, vysvětlení
- Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
- Zveřejněno: 15. červenec 2012
Developer postavil v r.2008 bytový dům. V Prohlášení vlastníka vymezil právo užívat štít našeho bytového domu na účely vyvěšování reklamní plachty (lukrativní místo v centru města – denně vidí reklamu několik desítek tisíc lidí), jen jedinému vlastníku - a to sobě (přes nastrčenou firmu).
Toto údajné „vlastnictví“ určil v Prohlášení vlastníka jako, cituji: “Části společné pouze vlastníku jednotky č.74 je plocha (část štítové stěny domu) ve 4. NP – 6. NP (včetně) budovy sloužící k umístění reklamy. Tyto společné části bude mít právo užívat … vlastník jednotky č. 74 z titulu svého vlastnického práva". Dle právního rozboru:
„ZOVB obsahuje demonstrativní výčet společných částí domu, neboť není dost dobře možné vyčerpávajícím způsobem popsat veškeré společné prostory. Současně ZOVB připouští, že některé společné části mohou být společné jen některým vlastníkům jednotek. To je však možné pouze v případě, že tím nebude zasaženo do spoluvlastnických práv ostatních vlastníků jednotek. Některé společné části domu, jako např. základy, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, střecha, vchod do budovy, rozvody vody, elektr. proudu, ústředního topení, odpadního potrubí, hromosvody apod. jsou svou povahou vyloučeny z možnosti spoluvlastnictví jen některých spoluvlastníků“.
Dále při zápisu na Katastru nemovitostí udělali chybu a toto “vlastnictví” (právo užívat reklamní plochu) zapsali vlastníku jednotky č. 74 (namísto č.73, Developer je právě majitelem č.73 a ne č.74 - tu vlastní úplně jiný člověk). Tuto chybu při zápisu na Katastru se snažili opravit nějakým Dodatkem, ale v době (rok 2011), kdy už nebyli 100% vlastníky budovy. Dle vyjádření právníka – takováto změna je neplatná. 3 roky tento Developer užívá (s tichým souhlasem Výboru Společenství vlastníků) štít našeho domu na vyvěšování reklamních plachet (pronajímá tuto plochu) a měsíčně inkasuje za tento pronájem desetitisíce korun a nám (majitelům zdi) neplatí ani korunu. Konzultace a rozbory od právníků mě stály (za 3 roky) více než 40 000 Kč. Výsledek zatím žádný. Poraďte, prosím, jak efektivně a jednou provždy vyřešit tento problém, aby Developer už dále nevyužíval naši zeď ke svému obohacování a zeď sloužila k užitku všech vlastníků. Děkuji. Izák
„ZOVB obsahuje demonstrativní výčet společných částí domu, neboť není dost dobře možné vyčerpávajícím způsobem popsat veškeré společné prostory. Současně ZOVB připouští, že některé společné části mohou být společné jen některým vlastníkům jednotek. To je však možné pouze v případě, že tím nebude zasaženo do spoluvlastnických práv ostatních vlastníků jednotek. Některé společné části domu, jako např. základy, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, střecha, vchod do budovy, rozvody vody, elektr. proudu, ústředního topení, odpadního potrubí, hromosvody apod. jsou svou povahou vyloučeny z možnosti spoluvlastnictví jen některých spoluvlastníků“.
Dále při zápisu na Katastru nemovitostí udělali chybu a toto “vlastnictví” (právo užívat reklamní plochu) zapsali vlastníku jednotky č. 74 (namísto č.73, Developer je právě majitelem č.73 a ne č.74 - tu vlastní úplně jiný člověk). Tuto chybu při zápisu na Katastru se snažili opravit nějakým Dodatkem, ale v době (rok 2011), kdy už nebyli 100% vlastníky budovy. Dle vyjádření právníka – takováto změna je neplatná. 3 roky tento Developer užívá (s tichým souhlasem Výboru Společenství vlastníků) štít našeho domu na vyvěšování reklamních plachet (pronajímá tuto plochu) a měsíčně inkasuje za tento pronájem desetitisíce korun a nám (majitelům zdi) neplatí ani korunu. Konzultace a rozbory od právníků mě stály (za 3 roky) více než 40 000 Kč. Výsledek zatím žádný. Poraďte, prosím, jak efektivně a jednou provždy vyřešit tento problém, aby Developer už dále nevyužíval naši zeď ke svému obohacování a zeď sloužila k užitku všech vlastníků. Děkuji. Izák
ODPOVĚĎ:
S Vámi uvedeným rozborem zákona o vlastnictví bytů lze v zásadě souhlasit. Zákon o vlastnictví bytů skutečně v § 8/2 ve spojení s § 2 písm. g) stanoví, že tzv. absolutně společné části domu nemohou být v tzv. prohlášení vlastníka vymezeny k užívání pouze některým vlastníkům bytových jednotek. Do režimu absolutně společných částí domů pak zákon řadí především ty části budovy, které svou podstatou patří všem vlastníkům jednotek, například tedy základy, střecha, domovní obvodové a nosné zdi apod.
Domníváte-li se proto, že developer v prohlášení vlastníka porušil zákon (když jako tzv. relativně společnou část domu vymezil i tu část, která ze své podstaty tomuto režimu podléhat nemůže), nezbývá Vám, než se (prostřednictvím žaloby u soudu) dovolat neplatnosti tohoto jednostranného právního úkonu developera. Dle § 39 Občanského zákoníku je neplatným takový právní úkon, který je v rozporu se zákonem, přičemž v tomto kontextu se jedná o tzv. absolutní neplatnost, tj. situaci, kdy prohlášení vlastníka (resp. pouze jeho příslušná pasáž) je neplatné od samého počátku (hledí se na něj tedy tak, jako by nikdy nebylo učiněno).
Následkem úspěšného zneplatnění příslušné části prohlášení vlastníka by mohl být vznik odpovědnosti developera za tzv. bezdůvodné obohacení (§ 451 Občanského zákoníku) s následnou povinností k jeho vrácení. Rozhodnutí soudu však nelze samozřejmě s jistotou předjímat.
V této souvislosti je však nutné upozornit na ne zcela přesnou formulaci prohlášení vlastníka, v němž je tzv. relativně společná část domu vymezena slovy: „plocha (část štítové stěny domu) ve 4.NP – 6.NP (včetně) budovy“. V případném soudním sporu by tak mohl developer namítat, že prohlášení vlastníka bylo zacíleno pouze na plochu štítu (tj. fasádu) a že užívací právo všech vlastníků jednotek ke štítu samotnému (ve smyslu zdi) není žádným způsobem narušeno. Pro zodpovězení této otázky by bylo samozřejmě nutné znát podrobně konstrukci celého reklamního poutače, nejedná-li se však o pouhý „plakát“, musí nosná konstrukce zajisté zasahovat do štítu budovy (ve smyslu zdi), čímž dochází k porušení výše uvedených ustanovení zákona o vlastnictví bytů.
Domníváte-li se proto, že developer v prohlášení vlastníka porušil zákon (když jako tzv. relativně společnou část domu vymezil i tu část, která ze své podstaty tomuto režimu podléhat nemůže), nezbývá Vám, než se (prostřednictvím žaloby u soudu) dovolat neplatnosti tohoto jednostranného právního úkonu developera. Dle § 39 Občanského zákoníku je neplatným takový právní úkon, který je v rozporu se zákonem, přičemž v tomto kontextu se jedná o tzv. absolutní neplatnost, tj. situaci, kdy prohlášení vlastníka (resp. pouze jeho příslušná pasáž) je neplatné od samého počátku (hledí se na něj tedy tak, jako by nikdy nebylo učiněno).
Následkem úspěšného zneplatnění příslušné části prohlášení vlastníka by mohl být vznik odpovědnosti developera za tzv. bezdůvodné obohacení (§ 451 Občanského zákoníku) s následnou povinností k jeho vrácení. Rozhodnutí soudu však nelze samozřejmě s jistotou předjímat.
V této souvislosti je však nutné upozornit na ne zcela přesnou formulaci prohlášení vlastníka, v němž je tzv. relativně společná část domu vymezena slovy: „plocha (část štítové stěny domu) ve 4.NP – 6.NP (včetně) budovy“. V případném soudním sporu by tak mohl developer namítat, že prohlášení vlastníka bylo zacíleno pouze na plochu štítu (tj. fasádu) a že užívací právo všech vlastníků jednotek ke štítu samotnému (ve smyslu zdi) není žádným způsobem narušeno. Pro zodpovězení této otázky by bylo samozřejmě nutné znát podrobně konstrukci celého reklamního poutače, nejedná-li se však o pouhý „plakát“, musí nosná konstrukce zajisté zasahovat do štítu budovy (ve smyslu zdi), čímž dochází k porušení výše uvedených ustanovení zákona o vlastnictví bytů.
Nenašli jste odpověď na váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 79 Kč. Odpověď obdržíte do 3 dnů. Poradit se s právníkem.