Původní majitel bytu, domu nepřiznal kupujícímu závažnou vadu
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
01/2015 jsme podepsali kupní smlouvu na dům, byl předán 03/2015 zjistili jsme závadu, kterou majitelka neuvedla - do sklepa zatéká voda rohem domu, sousedi uvedli, že tento problém majitelka již několikrát řešila. Jak postupovat, lze požadovat opravu na náklady původní majitelky? Děkuji, Petra
ODPOVĚĎ:
V obecné rovině dle § 1916/1 písm. a), b) a c) občanského zákoníku platí, že dlužník (zde prodávající) plní vadně, zejména
- poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti,
- neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují,
- ujistí-li věřitele (zde Vás) v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání.
Byla-li si prodávající vědoma skutečnosti, že do sklepa prodávaného domu zatéká, přičemž Vás na to neupozornila, jedná se bezpochyby o porušení její smluvní povinnosti, tzn. že prodávající plnila vadně.
V případě kupní smlouvy pak dle § 2106/1 občanského zákoníku platí, že je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo:
a/ na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci (v případě domu nepřichází v úvahu),
b/ na odstranění vady opravou věci,
c/ na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo
d/ odstoupit od smlouvy.
Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.
Podstatným je takové porušení smluvních povinností, o němž strana porušující smlouvu (zde prodávající) již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana (zde Vy) smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není (§ 2002/1 občanského zákoníku).
Představuje-li ve Vašem případě zatékání do sklepa podstatné porušení kupní smlouvy, tzn. že byste při vědomí o této vadě kupní smlouvu vůbec neuzavřela, náleží Vám práva, která jsou uvedena výše.
Je-li naopak zatékání do sklepa pouze nepodstatným porušením smlouvy, máte dle § 2107/1 občanského zákoníku právo a/ na odstranění vady, anebo b/ na přiměřenou slevu z kupní ceny.
V současné chvíli Vám proto doporučuji obrátit se na prodávající s písemným vytčením zjištěné vady domu, přičemž tuto vadu řádně popište, doložte fotodokumentací a zmiňte, že dle sdělení sousedů se tato vada nevyskytla poprvé a prodávající o ní tudíž musela vědět. Jeden stejnopis dopisu si ponechte, druhý doručte prodávající prokazatelným způsobem (tzn. doporučeně s dodejkou). V dopise zároveň sdělte, jaké právo dle § 2106 či § 2107 občanského zákoníku jste si zvolila (předpokládám, že půjde o požadavek na odstranění vady, samozřejmě na náklady prodávající, či poskytnutí slevy z kupní ceny domu).
Nebude-li prodávající ochotna vadu uznat a vyhovět Vašemu požadavku, nezbude Vám, než se v této věci obrátit s žalobou na soud. Za tímto účelem můžete využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz