Nájemce si pořídil plynové vytápění v nájemním bytě, kotel dosloužil - nárok na nový kotel od pronajímatele
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 29. srpen 2015
Bydlím v obecním bytě, který naše rodina obývá od r. 1956. Byt byl původně vytápěn kamny na tuhá paliva, později jsme si na vlastní náklady pořídili ústřední topení na plynový kotel. Na správě nemovitostí jsem se dozvěděla, že obec mi v případě "dosloužení kotle" nový neposkytne, opět si ho budu muset pořídit na vlastní náklady.
Vrátit se zpět k původnímu způsobu vytápění nelze, protože komíny již k tomu účelu nejsou uzpůsobeny. Do vnitřního vybavení bytů celou dobu nebylo investováno - vany, elektrické vedení, dveře, futra, podlahy atd. V případě úmrtí původních obyvatel byly takto uvolněné byty plně zrekonstruovány a noví nájemníci platí stejnou výši nájemného jako původní. Nemohu žít s dítětem v bytě bez topení, jsem samoživitelka a nemám finanční prostředky na takovou investici. Stejnou situaci řeší i ostatní nájemníci. Mohu se nějak bránit?
ODPOVĚĎ:
Řešení Vašeho problému byste měla najít v aktuálně platné nájemní smlouvě (z dotazu nevyplývá, zda byla od roku 1956 uzavřena nová nájemní smlouva či více smluv, s ohledem na značný časový odstup a významnou změnu právních poměrů však předpokládám, že k Vámi obývanému bytu bylo postupně uzavřeno několik nájemních smluv).
V nájemní smlouvě k bytu totiž zpravidla bývá sjednáno, jaká plnění (spojená s užíváním bytu, např. dodávky vody, elektřiny, plynu, tepla apod.) bude pronajímatel nájemci zajišťovat a jaká z těchto plnění si naopak nájemce zajistí sám.
Pokud tedy aktuálně platná nájemní smlouva stanoví, že dodávky tepla si nájemce zajistí sám, není skutečně možné po pronajímateli poskytování tohoto plnění vyžadovat.
Pokud v této oblasti nájemní smlouva mlčí, je namístě aplikovat § 3074/1 nového občanského zákoníku, dle něhož platí, že nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů (tzn. že Váš nájemní vztah se od 1. 1. 2014 posuzuje podle nového občanského zákoníku).
Dle § 2247 nového občanského zákoníku dále platí, že:
- strany (tzn. pronajímatel a nájemce) si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se následující odrážka;
- pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby; má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
Shora uvedená ustanovení nového občanského zákoníku jsou tedy na nájemní vztah (od jeho počátku) plně vztažitelná pouze v případě, že k uzavření aktuální nájemní smlouvy došlo po 1. 1. 2014.
Předchozí právní úprava (tzn. starý Občanský zákoník platný do 31. 12. 2013) definici nezbytných služeb, které je pronajímatel povinen zajistit nájemci, bohužel neobsahovala (pokud tedy k uzavření nájemní smlouvy došlo před 1. 1. 2014, záleží vše na praxi zavedené mezi pronajímatelem a nájemcem, resp. na jejich dohodě).
V současné chvíli Vám (i Vašim sousedům) lze doporučit nahlédnout do aktuálně platných nájemních smluv a s ohledem na jejich znění a datum jejich uzavření případně zahájit (pokud možno společně) jednání s pronajímatelem (buď jednání o změně smluv či jednání o splnění zákonné povinnosti pronajímatele zajistit do bytů dodávky tepla).