Jak zvýšit nájemné, když s tím nájemce nesouhlasí?
- Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 14. červen 2012
Jsem studentka, bydlím s přítelem, studentem, v bytě. Byt je pro tři osoby, my jsme tam dva. Pronajímatel nám v září 2011 stanovil cenu 3.500 Kč na jednoho, smlouva končí v červnu 2012. Ve smlouvě jsou uvedeny ceny nájmu, přesně tak, jak jsme se dohodli v září 2011.
Teď nám poslal pronajímatel email, že zvedá nájemné o 450 korun na jednoho za měsíc, důvodem je prý zvýšení nižší sazby DPH, které podléhají energie. A hlavně proto, že v bytě je místo pro tři, a nájemci údajně vzniká ztráta 30.000 Kč za rok, protože nás ubytoval jen dva. Myslíme si, že ve smlouvě je jednou uvedeno, že jsme tam dva a že v průběhu platnosti smlouvy není možné zvyšovat nájemné za nevyužité prostory. Smlouva o spolubydlení zahrnuje i to, že pokud ji budeme s partnerem chtít ukončit dříve než v červnu, platíme až do června internet. Smlouva neobsahuje nic, čím by bylo ošetřeno, že má pronajímatel právo v průběhu období, kdy je smlouva platná přidávat nějaké dodatky. Má pronajímatel právo po nás chtít od února 2012 platbu za nevyužité lůžko? Co se stane, když jeho dodatek nepodepíšeme? Bude to ukončení z jeho strany nebo z naší, z jeho, ne? Děkuji, Martina
ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do dvou částí:
1/ Platby pronajímateli:
Nájemce je v zásadě povinen hradit pronajímateli nájemné (tedy „cenu“ za užívání bytu) a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (tedy tzv. inkaso za energie).
Nájemné je nájemce povinen hradit ve výši, která je stanovena v nájemní smlouvě, v současné době není pronajímatel oprávněn nájemné jednostranně zvýšit, tzn. že zvýšení nájemného za trvání nájemní smlouvy je možné zásadně vzájemnou dohodou (§ 696/1 Občanského zákoníku). Ve Vašem případě tedy nemusíte na argument pronajímatele o nevyužitém lůžku brát vůbec zřetel.
Pokud chce pronajímatel zvýšit nájemné, je dle § 696/2 Občanského zákoníku povinen vyzvat k tomu písemně nájemce. Pokud nebude s tímto návrhem nájemce souhlasit, může se pronajímatel obrátit na soud a domáhat se, aby bylo nájemné určeno dle uvážení soudu (soud je v této souvislosti povinen stanovit takové nájemné, které je v místě a čase obvyklé). Pokud by bylo zvýšení nájemného určeno soudem, budete samozřejmě povinna hradit ho v soudem stanovené výši. Stejným způsobem se může naopak i nájemce domáhat snížení nájemného.
Z Vašeho dotazu bohužel nevyplývá, jakým způsobem dochází k úhradám za plnění spojená s užíváním bytu, předpokládám však, že jsou již započítány ve Vámi zmiňované částce nájemného. V tomto případě by musel pronajímatel i při změně sazby DPH postupovat při zvýšení nájemného shora naznačeným způsobem.
Lze tedy shrnout, že na návrh zvýšení nájemného nemusíte samozřejmě přistoupit a to ani z důvodu nevyužitého lůžka,ani z důvodu změny sazby DPH. Bude-li pronajímatel postupovat dle § 696/2 Občanského zákoníku, bude oprávněn obrátit se na soud s návrhem na zvýšení nájemného až po 2 měsících od písemné výzvy nájemci (za tuto výzvu by bylo patrně možné považovat Vámi zmiňovaný e-mail). Pokud by následně dal soud pronajímateli za pravdu, mohlo by být nájemné zvýšeno až ke dni podání návrhu na soud pronajímatelem (pokud se na Vás pronajímatel obrátil e-mailem např. v lednu 2012, mohlo by dojít ke zvýšení nájemného nejdříve v březnu 2012).
2/ Ukončení nájmu:
Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že k ukončení nájmu (založeného nájemní smlouvou na dobu určitou), může dojít a) uplynutím doby, na kterou byla smlouva uzavřena, b) dohodou smluvních stran nebo c) výpovědí, přičemž pronajímatel je oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu pouze z důvodů, uvedených v zákoně (§ 711/2 a § 711a/1 Občanského zákoníku). Nemusíte se tedy rozhodně obávat výpovědi z nájmu bytu z důvodu neakceptace návrhu pronajímatele ke zvýšení nájemného, neboť Občanský zákoník tuto situaci jako výpovědní důvod nezná.
Nájemné je nájemce povinen hradit ve výši, která je stanovena v nájemní smlouvě, v současné době není pronajímatel oprávněn nájemné jednostranně zvýšit, tzn. že zvýšení nájemného za trvání nájemní smlouvy je možné zásadně vzájemnou dohodou (§ 696/1 Občanského zákoníku). Ve Vašem případě tedy nemusíte na argument pronajímatele o nevyužitém lůžku brát vůbec zřetel.
Pokud chce pronajímatel zvýšit nájemné, je dle § 696/2 Občanského zákoníku povinen vyzvat k tomu písemně nájemce. Pokud nebude s tímto návrhem nájemce souhlasit, může se pronajímatel obrátit na soud a domáhat se, aby bylo nájemné určeno dle uvážení soudu (soud je v této souvislosti povinen stanovit takové nájemné, které je v místě a čase obvyklé). Pokud by bylo zvýšení nájemného určeno soudem, budete samozřejmě povinna hradit ho v soudem stanovené výši. Stejným způsobem se může naopak i nájemce domáhat snížení nájemného.
Z Vašeho dotazu bohužel nevyplývá, jakým způsobem dochází k úhradám za plnění spojená s užíváním bytu, předpokládám však, že jsou již započítány ve Vámi zmiňované částce nájemného. V tomto případě by musel pronajímatel i při změně sazby DPH postupovat při zvýšení nájemného shora naznačeným způsobem.
Lze tedy shrnout, že na návrh zvýšení nájemného nemusíte samozřejmě přistoupit a to ani z důvodu nevyužitého lůžka,ani z důvodu změny sazby DPH. Bude-li pronajímatel postupovat dle § 696/2 Občanského zákoníku, bude oprávněn obrátit se na soud s návrhem na zvýšení nájemného až po 2 měsících od písemné výzvy nájemci (za tuto výzvu by bylo patrně možné považovat Vámi zmiňovaný e-mail). Pokud by následně dal soud pronajímateli za pravdu, mohlo by být nájemné zvýšeno až ke dni podání návrhu na soud pronajímatelem (pokud se na Vás pronajímatel obrátil e-mailem např. v lednu 2012, mohlo by dojít ke zvýšení nájemného nejdříve v březnu 2012).
2/ Ukončení nájmu:
Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že k ukončení nájmu (založeného nájemní smlouvou na dobu určitou), může dojít a) uplynutím doby, na kterou byla smlouva uzavřena, b) dohodou smluvních stran nebo c) výpovědí, přičemž pronajímatel je oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu pouze z důvodů, uvedených v zákoně (§ 711/2 a § 711a/1 Občanského zákoníku). Nemusíte se tedy rozhodně obávat výpovědi z nájmu bytu z důvodu neakceptace návrhu pronajímatele ke zvýšení nájemného, neboť Občanský zákoník tuto situaci jako výpovědní důvod nezná.
Nenašli jste odpověď na váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 79 Kč. Odpověď obdržíte do 3 dnů. Poradit se s právníkem.