Dobrý den, 4.9.2008 jsem uzavřel nájemní smlouvu a pronajal si nebytový prostor k podnikání.
Nájemní smlouva byla uzavřena v souladu s ustanovením §3 zákona č. 116/1990 Sb. Cituji smlouvu:
„Pronajímatel je povinen předat předmět nájmu nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat (údržba a opravy vodo-plyno-elektro instalace) a zabezpečovat řádné plnění služeb spojených s nájmem. “
…. Závěrečná ustanovení : „Právní vztahy touto smlouvou výslovně neupravené se řídí zákonem č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor a zákonem č. 513/1991 Sb. , obchodním zákoníkem/zákonem č. 40/1964 Sb. , občanským zákoníkem. “
1: Pronajímatel mi nechce měnit nefunkční zářivky vestavěných světel, je v právu?
2: Pronajímatel mi odmítl vyměnit rozbité sklo, je v právu?
3: Pronajímatel mi nechce vlastním nákladem vyměnit ochozený koberec, je v právu?
4: Pronajímatel mi nechce opravit kapající kohoutek/nefunkční vypínač/vymalovat/ seřídit vchodové dveře do provozovny, je v právu?
Žádné limity oprav jsme si nedojednali.
Vztahuje se na nás nařízení. vlády č. 308/2015 Sb. ? Čím se řídit, novým OZ?
Prosím o odpověď : ANO/NE k jednotlivým typům oprav (1-4).
Děkuji
Povinnosti pronajímatele - opravy pronajatých nebytových prostor
Odesláno:
Otevřeno 12662 x
1 odpověď
Host 2823
Mgr. Veronika Robotková (advokát)
Dobrý den,
Vaše nájemní smlouva byla sice uzavřena za účinnosti občanského zákoníku z roku 1964, ale dle ust. § 3074 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále „NOZ“) se nájem řídí novým občanským zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před jeho účinností. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Tedy rozhodující bude, kdy k závadě došlo. S ohledem na charakter otázek a dobu platnosti nového občanského zákoníku Vás odkážu na ust. § 2302 a násl. NOZ, které upravuje nájem prostorů sloužících k podnikání. Dle ust. § 2302 odst. 1 NOZ poslední věta – Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecné ustanovení o nájmu.
Dle ust. § 2207 odst. 1 NOZ – Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.
Co se týče pojmu běžná údržba a drobné opravy je tento pojem vymezen nařízením č. 308/2015 Sb. , které nabylo účinnosti od 1. 1. 2016. Před touto dobou se od účinnosti NOZ podpůrně používalo nařízení č. 258/1995 Sb. Toto nařízení bylo účinností NOZ zrušeno, ale pro nedostatek nové platné úpravy se podpůrně používalo.
V ust. § 4 nařízení 308/2015 Sb. máte vymezeno, co se považuje za drobné opravy. Odpovědi na Vaše otázky: č. 1 – ANO pronajímatel je v právu (§ 4 písm. c), ot. č. 2. – NE, v tomto případě je pronajímatel zodpovědný za výměnu celého předmětu, pokud by docházelo k ohrožování zdraví nájemníka. Tedy pokud se jedná o rozbité sklo např. v okně a nedošlo k němu Vaším jednáním, máte nárok na výměnu ze strany pronajímatele.
ot. č. 3 – co se týče údržby koberce, ta je na Vás jako nájemci. Pokud však ochozený koberec již nemůže sloužit svému účelu, tak výměna je na pronajímateli.
ot. č. 4 – ANO (§ 4, § 2)
Limity pro opravy jsou stanoveny také v daném nařízení ust. § 6 roční limit nákladů.
Vaše nájemní smlouva byla sice uzavřena za účinnosti občanského zákoníku z roku 1964, ale dle ust. § 3074 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále „NOZ“) se nájem řídí novým občanským zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před jeho účinností. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Tedy rozhodující bude, kdy k závadě došlo. S ohledem na charakter otázek a dobu platnosti nového občanského zákoníku Vás odkážu na ust. § 2302 a násl. NOZ, které upravuje nájem prostorů sloužících k podnikání. Dle ust. § 2302 odst. 1 NOZ poslední věta – Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecné ustanovení o nájmu.
Dle ust. § 2207 odst. 1 NOZ – Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.
Co se týče pojmu běžná údržba a drobné opravy je tento pojem vymezen nařízením č. 308/2015 Sb. , které nabylo účinnosti od 1. 1. 2016. Před touto dobou se od účinnosti NOZ podpůrně používalo nařízení č. 258/1995 Sb. Toto nařízení bylo účinností NOZ zrušeno, ale pro nedostatek nové platné úpravy se podpůrně používalo.
V ust. § 4 nařízení 308/2015 Sb. máte vymezeno, co se považuje za drobné opravy. Odpovědi na Vaše otázky: č. 1 – ANO pronajímatel je v právu (§ 4 písm. c), ot. č. 2. – NE, v tomto případě je pronajímatel zodpovědný za výměnu celého předmětu, pokud by docházelo k ohrožování zdraví nájemníka. Tedy pokud se jedná o rozbité sklo např. v okně a nedošlo k němu Vaším jednáním, máte nárok na výměnu ze strany pronajímatele.
ot. č. 3 – co se týče údržby koberce, ta je na Vás jako nájemci. Pokud však ochozený koberec již nemůže sloužit svému účelu, tak výměna je na pronajímateli.
ot. č. 4 – ANO (§ 4, § 2)
Limity pro opravy jsou stanoveny také v daném nařízení ust. § 6 roční limit nákladů.