Podvod kamaráda - zprostředkoval koupi pozemku v zahraničí, pozemek má malou hodnotu, jak se bránit?

Po roce ovšem tvrdil, že se mu pozemek prodat nedaří. Po necelých 2 letech už jsem ho konfrontoval, protože jsem měl podezření, že něco není OK. Pak jsem já shodou okolností narazil na známou, které jsem zmínil lokalitu a to, že tam mám pozemek a ona jej chtěla koupit. Dohodli jsme cenu a sepsali kupní smlouvu. Teď to hlavní - 15.1.2022 mě kontaktovala, že si nechala u realitní kanceláře na Roatanu pozemek zkontrolovat. Dokumenty jsou platné, ale k pozemku v jiné části a prý zdaleka ne tak lukrativní. Takže samozřejmě chce vrátit peníze. Chápe, že jsem byl asi podveden, ale to nic nemění.   Otázka tedy zní - jak se k věci postavit? Podat trestní oznámení? (ona možná v krajním případě podá na mě). Spojit to s ní? Jen dodám, že v roce 2020 se mě na toho prodejce ptala Policie ČR, ale nezjistili tehdy nic protiprávního.   15.1.2022 jsem kontaktoval i policistu, který se mě tehdy na to ptal a odkázal mě spíš na kvalifikovanou radu právníka.   Ano, byl jsem blbej, že jsem do něčeho takového šel, ale to už nevrátím. Jen bych se rád vyhnul tomu, že já budu ve finále bez peněz, na úkor podvodníka. Děkuji, s pozdravem Dalibor.

ODPOVĚĎ:
Pakliže jste své známé prodal zahraniční pozemek, v jehož případě nesouhlasí dokumenty se skutečností, je reakce Vaší známé logická. Dle § 2002/1 občanského zákoníku platí, že:
„Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala …“
Lze předpokládat, že pokud by Vaše známá při uzavírání kupní smlouvy tušila, že se jedná o pozemek znatelně méně lukrativní, než jak je prezentován, pravděpodobně by tuto smlouvu nikdy neuzavřela. Z toho lze dovodit, že je nyní oprávněna od kupní smlouvy odstoupit (a požadovat vrácení kupní ceny, jak se rovněž stalo).
Dle mého názoru je vhodné, abyste své známé vrátil kupní cenu předmětného pozemku. Je zbytečné, abyste musel z její strany čelit žalobě (a následně hradit náklady soudního řízení, které nemusí být malé). Co se týče hrozby podání trestního oznámení, nemyslím si, že byste se ve vztahu ke své známé dopustil jakéhokoli trestného činu – z Vaší strany se rozhodně nejednalo o úmyslné jednání za účelem Vaší známé něco zatajit a obohatit se na její úkor.
Co se týče vztahu s Vaším známým, je podstatné, zda jste předmětný pozemek zakoupil od něj nebo od někoho jiného (to z dotazu nevyplývá).
Pokud byl prodávajícím Váš známý, můžete od uzavřené kupní smlouvy písemně odstoupit (a to ze stejného důvodu, který uvádím výše v případě Vaší známé). Následně se budete po svém známém moci domáhat vrácení kupní ceny (a to případně i soudní cestou).
Pokud jste pozemek zakoupil od jiného subjektu, přičemž Váš známý byl zprostředkovatelem, bylo by možné uvažovat především o podání trestního oznámení, a to pro podezření ze spáchání trestného činu podvodu. Tohoto trestného činu se totiž dle § 209/1 trestního zákoníku dopustí ten:
„Kdo sebe nebo jiného obohatí tím, že uvede někoho v omyl, využije něčího omylu nebo zamlčí podstatné skutečnosti, a způsobí tak na cizím majetku škodu nikoli nepatrnou …“
Bude-li v této věci zahájeno trestní řízení, budete oprávněn se k němu takzvaně připojit a uplatnit zde svůj nárok na náhradu Vám způsobené škody (§ 43/3 trestního řádu).
Pro právní řešení Vámi popsaného vztahu s Vaším známým (a to ať už by se mělo jednat o odstoupení od kupní smlouvy a následné podání žaloby, nebo o podání trestního oznámení a následné uplatnění nároku na náhradu škody v rámci trestního řízení) Vám doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta, který se zabývá oblastí občanského a trestního práva).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 40/2009 Sb. , trestní zákoník
zákon č. 141/1961 Sb. , o trestním řízení soudním (trestní řád)