Je možné postavit novou stavbu na místě staré zbourané a nedodržet odstup 2 metry od hranice pozemků?

Nevím kdo má pravdu, mohu požadovat 2m odstup? Zároveň si sousedé zbourali plot zděný plot cca 0,5m tlustý a nový stavět nebudou. My jsme s jejich předchůdci řešili stavbu společného plotu - každý měl svůj starý betonový plot (celková tloušťka 1m). Zdálo se nám zbytečné mít dva ploty. Sousedé ale nakonec s námi nic stavět nechtěli. My jsme si postavili nový betonový plot a oni si nyní ten svůj zbourali. Předpokládám, že nemohu chtít od nich žádný finanční příspěvek - i když se mi to zdá nefér. Díky nám si zvětšili prostor, plot stavět nebudou a argument, že si tam mohou dát obyčejné pletivo je dle mého směšný. Chtěla bych je vidět, jak sedí u pletiva pod pergolou. Vím, že dříve nebyli naši sousedé, ale dům má spoustu vlastníků, kteří tam dříve bydleli a také se s námi nedomluvili na společné stavbě. Jednoduše, nikdo nechtěl platit. Předpokládám, že v této situaci žádné možnosti nemám, ale přesto bych ráda Váš názor. Pokud si staví pergolu jeden majitel domu a je tam více vlastiníků - 3 bytové jednotky, v případě, že budu vše řešit přes stavební odbor jsou účastníky celého šetření i oni? Zbylí polumajitelé se o pergolu a činnost jednoho z nich vůbec nezajímají. Velice děkuji Ingrid

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Výstavba pergoly a odstupové vzdálenosti staveb:
V tomto ohledu se lze jednoznačně ztotožnit s Vaším názorem. Pokud byla zděná kůlna na sousedním pozemku odstraněna před několika lety, není možné na jejím místě vybudovat jinou stavbu a tvářit se, že se jedná o rekonstrukci již dávno neexistující zděné kůlny. Na tom nemůže změnit nic ani fakt, že zděná kůlna je v katastru nemovitostí stále evidována (pro stavebněprávní posouzení věci je ostatně rozhodný faktický stav, nikoli stav v katastru nemovitostí, který nemusí realitě ani zdaleka odpovídat).
Má-li být vybudovaná pergola propojena s domem na sousedním pozemku (jak to bývá u pergol zvykem), bude se s největší pravděpodobností jednat o přístavbu. Dle § 2/5 písm. b) stavebního zákona je přístavbou taková změna dokončené stavby, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou.
V tomto ohledu Vám doporučuji pořídit důkladnou fotodokumentaci sousedního pozemku, jejímž prostřednictvím bude jednoznačně doložitelné, že na sousedním pozemku nestojí v místě původní zděné kůlny žádná stavba, tzn. že jakákoli stavba, která zde vznikne, bude novou stavbou, resp. přístavbou (nikoli však stavební úpravou, resp. rekonstrukcí). Stejnou fotodokumentaci můžete získat rovněž z leteckých snímků na internetových mapách.

Co se týče odstupových vzdáleností mezi stavbami, je pravdou, že minimální odstupovou vzdáleností jsou 2 m. Základní pravidla v tomto ohledu zakotvuje § 25 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož (mimo jiné) platí, že:
- je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m,
- ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností,
- jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn,
- uvedené odstupy mezi stavbami pro bydlení neplatí pro jednotlivé stavby umisťované v prolukách (například garáže, kůlny, patrně by se mohlo jednat rovněž o pergolu),
- vzdálenost stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení (tedy například i pergoly) umístěných na pozemku rodinného domu nesmí být od společných hranic pozemků menší než 2 m,
- s ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu (tedy např. i pergoly) ; v takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba ani její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.

Z výše uvedeného lze dovodit, že přestože minimální odstupovou vzdáleností staveb jsou 2 m, může být z tohoto požadavku za určitých podmínek udělena výjimka (jak ostatně vyplývá i z § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území).
Shora uvedené však neznamená, že nemůžete po sousedech zachování minimální odstupové vzdálenosti požadovat; naopak, stavebním úřadem by měla být minimální odstupová vzdálenost zachovávána ve všech případech, kdy nejsou dány specifické podmínky pro udělení výjimky.
Pokud Vás sousedé osloví s žádostí o udělení písemného souhlasu s výstavbou pergoly (nejčastěji se tak děje podpisem situačního výkresu), lze Vám doporučit takový souhlas neudílet (pokud bude situační výkres počítat s výstavbou pergoly na hranicích pozemků). V rámci územního řízení, které by mělo následovat, pak můžete požadovat zachování minimální odstupové vzdálenosti mezi stavbami.
Pakliže sousedé započnou s výstavbou pergoly bez přivolení stavebního úřadu, lze Vám doporučit kontaktovat bezodkladně místně příslušný stavební úřad, který je oprávněn pokračování ve stavební činnosti zakázat.

2/ Zbourání a výstavba zděného plotu:
Po sousedech skutečně nemůžete požadovat žádnou náhradu za to, že jste si „zmenšila“ pozemek výstavbou vlastního zděného plotu.
V tomto ohledu je nutné si uvědomit, že valná většina plotů, které jsou zřizovány, představuje ploty „dobrovolné“, tzn. že platná právní úprava ve většině případů nepožaduje, aby byly pozemky oploceny.

Dle § 24c vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území musí být oploceny pouze pozemky se stavbami:
a/ které mohou působit nepříznivě na životní prostředí, zejména stavby pro výrobu s nečistým provozem, čistírny odpadních vod, asanační podniky,
b/ kde je nutno zamezit volnému pohybu osob nebo zvířat,
c/ které je třeba chránit před okolními vlivy, zejména stavby pro výrobu potravin,
d/ které je třeba chránit před vstupem neoprávněných osob, zejména jaderná zařízení, regulační a měřicí stanice.

Oplocení pozemku může být uloženo rovněž soudem, a to dle § 1027 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že na návrh souseda a po zjištění stanoviska stavebního úřadu může soud uložit vlastníkovi pozemku povinnost pozemek oplotit, je-li to potřebné k zajištění nerušeného výkonu sousedova vlastnického práva a nebrání-li to účelnému užívání dalších pozemků.
Ve všech ostatních případech je na rozhodnutí vlastníka pozemku, zda svůj pozemek oplotí či nikoli. Existují samozřejmě i případy, kdy je oplocení pozemku zakázáno, například u pozemků lesních či pozemků v otevřené krajině, těmito případy se však nebudu dále zabývat.
Pokud tedy Vaši sousedé nechali zchátrat svůj zděný plot a následně ho odstranili, neporušili tím žádnou svou právní povinnost. Zároveň platí, že stav, kdy by mezi Vaším pozemkem a pozemkem sousedů nestál žádný plot, by byl souladný s platnou právní úpravou (tzn. že jste nebyla povinna zděný plot vybudovat).
Z tohoto důvodu tedy není možné, abyste po sousedech požadovala náhradu za to, že jste na svém pozemku vybudovala vlastní stavbu (zděný plot), a to bez ohledu na skutečnost, že se tím samozřejmě zmenšil prostor, který můžete fyzicky užívat.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu upozorňuji ještě na § 1026 občanského zákoníku, který částečně řeší Vámi popsanou situaci:

„Vlastník není povinen znovu postavit rozpadlou zeď, plot nebo obnovit jinou rozhradu, musí ji však udržovat v dobrém stavu, hrozí-li následkem jejího poškození sousedovi škoda. Dojde-li však k takovému narušení rozhrady, že hrozí, že se hranice mezi pozemky stane neznatelná, má každý soused právo požadovat opravu nebo obnovení rozhrady. “
Z Vašeho dotazu nicméně nevyplývá, že by Vám v důsledku zchátrání zděného plotu sousedů hrozila škoda, nebo že by se hranice mezi pozemky stala v důsledku odstranění zděného plotu sousedů neznatelnou.

3/ Účastníci řízení před stavebním úřadem:
Je-li dům na sousedním pozemku předmětem spoluvlastnictví, resp. je-li i sousední pozemek předmětem spoluvlastnictví, měli by se všichni spoluvlastníci stát účastníky územního i stavebního řízení (jak vyplývá z § 85/1 písm. a), z § 85/2 písm. a) a z § 109 písm. a) – c) stavebního zákona).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Kolik metrů od hranice pozemků se může stavět zděná stavba?
• Které pozemky musí mít plot, oplocení ze zákona bez výjimky?
• Povinnost znovu postavit plot, zídku mezi pozemky, na hranici pozemků
• Může část spoluvlastníků, spolumajitelů rozhodnout o stavbě spoluvlastnické nemovitosti?
• Může většinový spoluvlastník, spolumajitel rozhodnout o stavbě v nemovitosti ve spoluvlastnictví?