Napojení na kanalizaci u souseda - podmínky, souhlasy

Pozemek, na kterém je umístěna šachtice slouží jako příjezdová cesta a na náklady majitelů zde byla realizována zámková dlažba. Je potřeba mít souhlas majitelů pozemku s výstavbou kanalizační přípojky? Nebo tento souhlas zajistí SMVaK? Může nespolupracující soused bránit v napojení na obecní kanalizaci? Předem děkuji za odpovědi.

ODPOVĚĎ:
V první řadě je nutné si uvědomit, že kanalizační přípojka je (z právního hlediska) samostatnou věcí (stavbou), tzn. že není součástí pozemku, kterým je vedena (§ 509 občanského zákoníku a § 3/2 zákona o vodovodech a kanalizacích).
Vlastníkem kanalizační přípojky tak není vlastník pozemku, kterým je tato přípojka vedena, nýbrž ten, kdo pořízení kanalizační přípojky financoval (§ 3/6 zákona o vodovodech a kanalizacích).
Pro vybudování kanalizační přípojky je zapotřebí získat od místně příslušného stavebního úřadu územní souhlas (jak vyplývá z § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. e) bodem 10. stavebního zákona).
Vzhledem k tomu, že vlastníky kanalizační přípojky budete Vy, bude zapotřebí, abyste souhlasy spoluvlastníků předmětného pozemku získali právě Vy (je samozřejmě možné, aby Vám v tom SMVaK po dohodě asistovaly).
Vzhledem k tomu, že kanalizační přípojku hodláte vést jak přes svůj pozemek, tak přes sousední pozemek (v podílovém spoluvlastnictví), budete potřebovat následující souhlasy Vašich sousedů:
- souhlas vlastníků sousedních pozemků s tím, že budete vést kanalizační přípojku přes svůj pozemek (§ 96/3 písm. d) stavebního zákona),
- - souhlas vlastníků toho pozemku (těch pozemků), přes který bude Vaše kanalizační přípojka vést (§ 96/3 písm. a) ve spojení s § 86/3 stavebního zákona).

Pro odsouhlasení Vašeho stavebního záměru bude dle mého názoru postačovat, pokud s ním vysloví souhlas nadpoloviční většina spoluvlastníků předmětného pozemku, v tomto případě tedy dva ze tří spoluvlastníků). Upozorňuji však, že tímto odsouhlasením mám na mysli pouze vyslovení souhlasu s Vaším stavebním záměrem, které bude (v písemné formě) nutné předložit stavebnímu úřadu (spolu s žádostí o vydání územního souhlasu).
Celá věc má však i soukromoprávní rozměr, který nelze opominout. Pokud povedete svou kanalizační přípojku sousedním pozemkem, zasáhnete tím do vlastnického práva Vašich sousedů, což bez jejich souhlasu není v zásadě možné.
Pro vedení kanalizační přípojky sousedním pozemkem je nejvhodnější zatížit sousední pozemek tzv. služebností (dříve nazýváno věcným břemenem). V tomto případě by se jednalo o služebnost inženýrské sítě (§ 1267 a § 1268 občanského zákoníku), která zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést (mimo jiné) kanalizační vedení, provozovat je a udržovat. Vlastník pozemku (zde Vaši sousedé) se zdrží všeho, co vede k ohrožení inženýrské sítě, a je-li to s ním předem projednáno, umožní oprávněné osobě (zde Vám) vstup na pozemek po nezbytnou dobu a v nutném rozsahu za účelem prohlídky nebo údržby inženýrské sítě.
Ke vzniku služebnosti je zapotřebí uzavřít písemnou smlouvu, která musí být vložena do katastru nemovitostí (služebnost vzniká až v okamžiku jejího vkladu do katastru nemovitostí). Služebnost může být zřízena na dobu určitou i neurčitou, úplatně i bezúplatně.
Ke vzniku služebnosti je však zapotřebí, aby s tím vyslovili souhlas všichni spoluvlastníci pozemku, který má být služebností zatížen (jak vyplývá z § 1132 občanského zákoníku).
Pro vedení kanalizační přípojky sousedním pozemkem je zřízení služebnosti inženýrské sítě ideální variantou. Služebnost je totiž tzv. věcným právem, může být zřízena tak, že bude zatěžovat sousední pozemek bez ohledu na to, kdo bude aktuálně jeho vlastníkem (služebnost Vám tak skýtá maximální právní jistotu).
Pokud by nebylo možné získat souhlas třetího spoluvlastníka sousedního pozemku (a zřízení služebnosti tudíž nepřicházelo v úvahu), bylo by možné vést kanalizační přípojku sousedním pozemkem na základě smlouvy se spoluvlastníky (v tomto případě by patrně postačovala nadpoloviční většina spoluvlastníků sousedního pozemku). V takovém případě by však bylo Vaše právo založeno pouze závazkově (nejednalo by se o věcné právo), tzn. že Vaše jistota o nedotknutelnosti kanalizační přípojky by nebyla úplná.
Doporučuji Vám proto usilovat o zřízení služebnosti inženýrské sítě, a to takové, která by svědčila Vašemu pozemku a zatěžovala sousední pozemek (tedy bez ohledu na to, kdo bude v budoucnu Váš či sousední pozemek vlastnit). Smlouva o zřízení služebnosti Vám může posloužit jako doklad o souhlasu sousedů s vedením kanalizační přípojky přes sousední pozemek (pro potřeby řízení před stavebním úřadem).

Shora uvedené lze shrnout následovně:
- udělit souhlas s realizací Vašeho stavebního záměru (pro potřeby řízení před stavebním úřadem) mohou i dva ze tří spoluvlastníků sousedního pozemku;
- pro vedení kanalizační přípojky sousedním pozemkem je ideální zřízení služebnosti inženýrské sítě (s čímž musí souhlasit všichni spoluvlasníci sousedního pozemku) ;
- získáte-li územní souhlas se zřízením kanalizační přípojky na sousedním pozemku a bude-li Vám svědčit i služebnost inženýrské sítě (resp. jiný typ souhlasu spoluvlastníků sousedního pozemku), nebude možné, aby Vám někdo bránil ve vstupu na sousední pozemek za účelem výstavby kanalizační přípojky (vstup na sousední pozemek by v takovém případě bylo možné vynutit rozhodnutím stavebního úřadu dle § 141 stavebního zákona, nebo rozhodnutím soudu dle § 1022 občanského zákoníku).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník
zákon č. 274/2001 Sb. o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích)
zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/