Jak zvýšit cenu pozemku pro stavbu dálnice - vlastní odhad, znalecký posudek ceny pozemku

Pokud tuto smlouvu nepodepíši a neodešlu do 90 dnů, použijí zákon č. 184/2006 Sb o vyvlastnění v návaznosti se zákonem č. 416/2009 Sb § 3 b ods. 1 a tím údajně ztratím nárok na navýšení o příslušný koeficient a dostanu jen odhadní cenu 15 Kč za m2. Postupuje tato firma správně? Který právní předpis tohle ukládá? Cena 15 Kč za m2 se nám zdá nízká. Jak došel odhadce k této částce, nebo se pozemky pod dálnice určují jednotnou cenou 15 Kč za m2 ve všech lokalitách stejně? Můžu si najít svého odhadce? Děkuji, Miroslav.

ODPOVĚĎ:
Informace, které jste obdržel od projekční firmy, jsou v zásadě správné a odpovídají platné právní úpravě.
Tato problematika je řešena v první řadě v zákoně č. 416/2009 Sb. , který upravuje postup v souvislosti s urychlením výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikací (a samozřejmě v dalších souvisejících právních předpisech, zejména v zákoně o vyvlastnění).
Dle § 5/1 zákona o vyvlastnění platí, že vyvlastnění je přípustné, pokud se vyvlastniteli nepodařilo ve lhůtě 90 dnů uzavřít smlouvu o získání práv k pozemku nebo ke stavbě potřebných pro uskutečnění účelu vyvlastnění stanoveného zákonem. Lhůta k uzavření smlouvy s vyvlastňovaným počíná běžet dnem následujícím po doručení návrhu na uzavření smlouvy vyvlastňovanému.
Vyvlastnitel má tedy primárně povinnost pokusit se získat příslušná práva k pozemkům či stavbám "po dobrém", tedy pomocí smlouvy (nejčastěji smlouvy kupní, směnné či smlouvy o zřízení věcného břemene). Není-li tento pokus ve lhůtě 90 dnů (od doručení návrhu smlouvy vlastníkovi pozemku či stavby) úspěšný, je možné zahájit vyvlastňovací řízení (prakticky totéž vyplývá z § 3 zákona č. 416/2009 Sb.).

Co se týče způsobu, kterým je určována odhadní cena pozemků, je nutné vycházet z § 3b zákona č. 416/2009 Sb. , z něhož vyplývá, že:
- pokud je vlastníkovi pozemku předkládán návrh kupní smlouvy, musí být kupní cena sjednána ve výši:
      a/ ceny stanovené znaleckým posudkem vynásobené koeficientem 8 v případě pozemku (s výjimkou stavebního pozemku),
      b/ ceny stanovené znaleckým posudkem vynásobené koeficientem 1,15 v případě stavebního pozemku;
- znalecký posudek, který je podkladem pro navržení výše kupní ceny v návrhu kupní smlouvy, stanoví cenu ve výši obvyklé ceny pozemku, včetně všech jeho součástí a příslušenství (žádná jednotná cena tedy uplatňována není) ;
- ocenění se provede podle oceňovacího předpisu (zákon o oceňování majetku) účinného ke dni odeslání návrhu kupní smlouvy;
- cena pozemku se ve znaleckém posudku určí vždy podle jeho skutečného stavu a účelu užití k tomuto dni (přitom se nepřihlédne k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s tím, že jsou určeny k uskutečnění stavby dopravní infrastruktury).

V každém případě platí, že předloženým návrhem kupní smlouvy, resp. znaleckým posudkem nejste vázán a můžete si opatřit vlastní znalecký posudek, který se může stát podkladem pro Vaše jednání s projekční firmou (rovněž Vámi zvolený znalec bude nicméně povinen postupovat dle shora uvedených pravidel oceňování pozemků).

Pokud se rozhodnete kupní smlouvu neuzavřít a absolvovat raději vyvlastňovací řízení, je vhodné vědět, jakým způsobem je vyvlastňovaný majetek oceňován dle zákona o vyvlastnění. V této souvislosti je nutné vycházet z § 10 zákona o vyvlastnění, dle něhož platí, že:
- za vyvlastnění náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši obvyklé ceny pozemku včetně jeho příslušenství, došlo-li k odnětí vlastnického práva k tomuto pozemku (v tomto případě se tedy odhadní cena nenásobí stanoveným koeficientem) ;
- vyvlastňovanému náleží též náhrada stěhovacích nákladů, nákladů spojených se změnou místa podnikání a dalších obdobných nákladů, které vyvlastňovaný účelně vynaloží následkem a v souvislosti s vyvlastněním;
- náhrady podle předchozích odrážek se stanoví takovým způsobem a v takové výši, aby odpovídaly majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění;
- stanoví-li se náhrada na základě ocenění, musí být ocenění provedeno podle oceňovacího předpisu účinného v době rozhodování o vyvlastnění;
- v případě, že obvyklá cena pozemku by byla nižší než cena zjištěná podle oceňovacího předpisu, náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši ceny zjištěné podle oceňovacího předpisu;
- cena pozemku se pro účely stanovení náhrady určí vždy podle jeho skutečného stavu a účelu užití ke dni podání žádosti o vyvlastnění.

Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že v § 3/5 a v § 3a zákona č. 416/2009 Sb. jsou uvedeny některé nepovinné a povinné náležitosti návrhu kupní smlouvy (můžete si proto ověřit, zda Vám doručený návrh kupní smlouvy tyto náležitosti obsahuje). Dle těchto ustanovení konkrétně platí, že:
- návrh smlouvy může obsahovat požadavek, aby tento pozemek nebyl zatížen právy, která zanikají vyvlastněním;
- návrh smlouvy musí založit též právo osoby, která touto smlouvou převádí potřebná práva k pozemku, na vrácení převedených práv, pokud nebude zahájeno uskutečňování účelu převodu do 5 let od uzavření smlouvy.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 416/2009 Sb. , o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikací
zákon č. 184/2006 Sb. , o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění)
zákon č. 151/1997 Sb. , o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/