Studna na hranici pozemků ve vlastnictví jednoho z majitelů pozemku - povinnosti majitele studny vůči sousedovi

ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě je v první řadě nutné vyřešit otázku, zda je předmětná studna stavbou, tzn. nemovitou věcí. Co se týče studní, je obecně přijímán názor, že studna zhotovená např. z betonových skruží je stavbou (a tudíž nemovitou věcí), naproti tomu pouhý vrt či kopaná studna (nezajištěná betonovými skružemi apod.) obvykle za stavbu považována není. Ve své odpovědi budu předpokládat, že ve Vašem případě se o stavbu (a tudíž nemovitou věc) jedná.
Zadruhé je zapotřebí vyřešit otázku, z jakého důvodu se považujete za vlastníka předmětné studny (pokud tato studna zasahuje přibližně polovinou své plochy na sousední pozemek). V tomto ohledu je podstatné, zda je studna např. zmíněna v kupní smlouvě, kterou jste nabyl předmětnou chatu a k ní náležející pozemek. Došlo-li by totiž v budoucnu ke sporu s Vaším sousedem, mohlo by být zpochybněno rovněž Vaše výlučné vlastnické právo ke studni (z tohoto důvodu je důležité, abyste byl schopen výlučnost svého vlastnického práva k předmětné studni řádně prokázat). Ve své odpovědi budu vycházet z předpokladu, že předmětná studna je Vaším výlučným vlastnictvím.
Je-li předmětná studna Vaším výlučným vlastnictvím, nemáte vůči svému sousedovi, co do přístupu k vodě z této studny, žádné povinnosti. Sama skutečnost, že Vaše studna stojí částečně na pozemku Vašeho souseda nezakládá jeho právo na vodu z této studny. Přivolíte-li proto k tomu, aby soused čerpal z Vaší studny vodu, bude se jednat pouze o Vaší dobrou vůli (popř. může být sousedovo právo na vodu zajištěno zřízením služebnosti či závazkového práva, jak uvádím níže).
Fakt, že Vaše studna zasahuje přibližně polovinou své plochy na sousedův pozemek, samozřejmě zakládá mezi Vámi a Vaším sousedem určitý právní vztah:
- dle § 1087/1 občanského zákoníku platí, že zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku (jedná se o tzv. přestavek), stane se část cizího pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře (vzhledem k tomu, že ve Vašem případě zasahuje studna na sousedův pozemek přibližně polovinou své plochy, není toto ustanovení občanského zákoníku na Váš případ aplikovatelné) ;
- nastalý stav bude řešitelný dle ustanovení o stavbě na cizím pozemku (§ 1085 a § 1086 občanského zákoníku), tzn. že nebude-li dohoda se sousedem možná (např. dohoda o odkoupení části sousedova pozemku, který je zastavěn studnou), bude věc řešitelná u soudu (soud může např. rozhodnout, že část sousedova pozemku zastavěná studnou připadá do Vašeho vlastnictví, a to samozřejmě za náhradu).
Přístup souseda k vodě z Vaší studny může být zajištěn buď závazkově (např. uzavřením nájemní smlouvy či smlouvy o výpůjčce), popř. můžete zřídit ve prospěch Vašeho souseda služebnost práva na vodu (věcné břemeno). Konkrétně dle § 1272/1 občanského zákoníku platí, že kdo má právo na vodu na cizím pozemku, má k ní také přístup. Služebnost musí být zřízena prostřednictvím písemné smlouvy a vzniká jejím zápisem do katastru nemovitostí. Služebnost můžete založit ve prospěch Vašeho souseda (tzn. že v okamžiku jeho smrti služebnost zanikne), nebo ve prospěch sousedova pozemku (tzn. že tato služebnost by svědčila každému budoucímu vlastníkovi sousedova pozemku). Služebnost může být zřízena na dobu určitou i neurčitou, úplatně či bezúplatně.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/