Stavba novostavby za účelem prodeje - DPH u s.r.o. - Bezplatná právní poradna online zdarma pro všechny

Základní údaje: Uložil(a): Ing. Tomáš Heczko (daňová poradna); Kategorie: Finanční právo, daně, kompenzační bonus; Zveřejněno: 17. únor 2026; Zobrazení: 494

1 1 1 1 1

Hodnocení 4.00 (5 hlasů)

Pomohl Vám tento článek? Pokud ano, klikněte prosíme na 5 hvězdiček. Děkujeme! :)

Již jsme spolu řešili DPH a daně ohledně výstavby - novostavby - prodeji - atd..psal jsem několik e-mailů. Řešil jsem, zda stavět domy na SRO anebo na FO. Založil jsem si SRO a koupil pozemek.
Vy jste mi v minulých e-mailech sdělil, že při prodeji nemovitosti je to následovně:

Koupě pozemku - 2 mil.
Stavba - 3 mil.
Prodej - 8 mil.
Zisk - 3 mil.
Odvod daní + vratka DPH
21% daň z příjmu z částky 3 mil. = 630 000 Kč
12 % DPH z prodejní ceny 8 mil. = 960 000 Kč
12 % vratka DPH z FÚ z částky 5 mil. = 600 000 Kč
8 000 000 - 630 000 - 960 000 + 600 000 = 7 010 000 Kč po zdanění zbude na účtu s. r. o.

Ale co jsem se dozvěděl není tomu tak. Což je dost podstatné. Psal jste mi také cituji :

Z prodejní ceny byste platil DPH podle toho zda jde o stavbu pro sociální bydlení nebo ne, pokud podlahová plocha domu nepřesahuje 350 m2, tak jde o stavbu pro sociální bydlení, kde se uplatní szab DPH ve výši 12 %, u většího domu pak 21 %.

Z toho jsem pochopil, že když prodam nemovitost novostavbu do 350m2 tak odvádím 12 % DPH. A taky je to špatně odvádí se 21 % vždy. 12 % udájně platí pouze při stavebních pracích.
Vždy se odvádí 21 % DPH z prodejní ceny
Daň z příjmu SRO 19 %

PŘÍKLAD: SKUTEČNOST
Koupě pozemku - 2 mil.
Stavba - 3 mil.
Prodej - 8 mil.
Zisk - 3 mil.

ODVODY: SKUTEČNOST
Základ daně = 6.611 570 KČ
DPH = 21 % = 1.388 430,- KČ
DAN Z PŘÍJMU 19 % = 306 198,- KČ
Zisk po dani je 1.305 372,- KČ

Přes prodej SRO není od státu také žádná vratka. U vrchního příkladu původního jste souhlasil, že je to správně a není. Je tam navíc rozdíl cca 700 000,- KČ co se odvede navíc státu. Ptám se kdy se vyplatí být SRO a proč je tomu jinak, než jste mi psal dříve, já se podle toho řídil.

Žádám Vás, zda byste se věnoval pečlivě tomuto dotazu a zodpověděl vše tak jak se skutečnost má. Je možné, že ve shora uvedené situaci se někde také mýlím.

Děkuji za vyjádření. S pozdravem M.Č.

Odpověď:

Sazba DPH 12 % při poskytnutí stavebních prací platí jako pro stavbu pro bydlení, tak i pro stavbu pro sociální bydlení. 
Vycházím z § 49 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, který zní (zvýrazňuji podstatné):
Sazba daně u stavby pro bydlení(1) Snížená sazba daně se uplatní při poskytnutí stavebních nebo montážních prací spojených s výstavbou stavby, která je stavbou pro sociální bydlení.
(2) Snížená sazba daně se uplatní také při poskytnutí stavebních nebo montážních prací, kterými se stavba nebo prostor, které nejsou dokončenou stavbou pro bydlení nebo pro sociální bydlení mění na stavbu pro sociální bydlení.
(3) Snížená sazba daně se uplatní u dodání
a) stavby pro sociální bydlení, a to i pokud není dokončená,
b) pozemku, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení, a to i pokud není dokončená,
c) práva stavby, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení, a to i pokud není dokončená, nebo
d) jednotky, která nezahrnuje jiný prostor než obytný prostor pro sociální bydlení.
(4) Snížená sazba daně se uplatní při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě pro bydlení nebo pro sociální bydlení. To neplatí, pokud se poskytnutím těchto prací tato stavba mění na stavbu nebo prostor, které nejsou stavbou pro bydlení nebo pro sociální bydlení.
(5) Snížená sazba daně se uplatní při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě, která není stavbou pro bydlení ani pro sociální bydlení, pokud jsou tyto práce provedeny na částech těchto staveb, které jsou určeny nebo slouží výhradně k bydlení nebo sociálnímu bydlení podle § 48a odst. 1 písm. c) nebo § 48a odst. 2 nebo 4. Základ daně u poskytnutí prací na částech stavby, které jsou určeny nebo slouží výhradně k bydlení nebo sociálnímu bydlení, a částech stavby určených nebo sloužících k jinému účelu, se stanoví podle poměru podlahových ploch prostorů určených nebo sloužících výhradně k bydlení nebo sociálnímu bydlení a prostorů určených nebo sloužících k jinému účelu k celkovému součtu těchto podlahových ploch.
Z výše citovaného ustanovení vyplývá, že při prodeji stavby pro sociální bydlení se uplatní 12% sazba DPH. Podle § 48a odst. 1 písm. b) zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, se stavbou pro sociální bydlení stavba rodinného domu, jejíž podlahová plocha nepřesahuje 350 m2.
Dále co myslíte tvrzením "Přes prodej SRO není od státu také žádná vratka."? Když jste registrovaný jako plátce DPH a zaplatíte v ceně vstupu dodavateli plátci DPH cenu včetně DPH, tak máte nárok na odpočet DPH a v případě nadměrného odpočtu pak vznikne vratka. 
Potom by mě zajímal zdroj, ze kterého jste čerpal a podle kterého bylo mé předchozí tvrzení dle Vás špatně. Výše Vám cituji platná a aktuálně účinná ustanovení zákona o DPH. Nejsem si vědom toho, že by mé sdělení bylo se závadami. 

Nenašli jste odpověď na Váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 99 Kč. Odpověď obdržíte maximálně do 5 pracovních dnů. Poradit se s naším advokátem.

Komentáře pod články slouží k okomentování stránky. Pokud chcete poslat dotaz našim právníkům, pokračujte ZDE. Do komentářů prosíme nevkládejte dotazy. Děkujeme.

Komentáře vytvořeny pomocí CComment