Daně, daňové přiznání, finanční úřad, odvod daní

Z hlediska možného osvobození příjmu z prodeje bytu od daně nebude platit jedna lhůta na celý byt, ale bude to potřeba řešit podle jednotlivých podílů. Podíl ve výši 10 % jste držel od pořízení bytu neustále, takže na tento podíl pro Vás platí lhůta 5 let mezi nabytím vlastnického práva k bytové jednotce a jejím prodejem, takže příjem ve výši 10 % bude u Vás určitě osvobozen od daně. Potom ve 2/2019 Vám rodiče zpět darovali 40% podíl, k tomuto nabytí došlo ještě před 1.1.2021, proto se i tohoto 40% podílu bude týkat 5letá lhůta pro osvobození, která už uplynula, takže v této části bude příjem také osvobozen od daně. Zbylý podíl ve výši 50 % jste od rodičů nabyl v 10/2021, k tomuto nabytí došlo po nabytí účinnosti novely zákona o daních z příjmů, tedy po 1.1.2021, která zvýšila lhůtu pro osvobození z 5 na 10 let, takže příjem odpovídající těmto 50 % bude u Vás osvobozený od daně až po uplynutí 10 let od nabytí, což k datu prodeje nebduete splňovat. U těchto 50 % však budete moct využít možnost osvobození od daně, pokud byste peníze odpovídající příjmu z prodeje této části použil na obstaání vlastní bytové potřeby. Jinak 50% z příjmu z prodeje bytu budete muset zdaňovat. K příjmu můžete uplatnit jako výdaj pořizovací cenu bytu, ale protože jste zdanitelnou část podílu nabyl od rodičů darem, potom bude výdajem místo pořizovací ceny hodnota bytu ke dni darování, tedy k 10/2021. K tomuto dni si budete muset nechat zpravovat znalecký posudek od soudního znalce nebo ocenění osobou vykonávající vázanou živnost oceňování majetku pro věci nemovité podle zákona o oceňování majetku na cenu bytu ke dni, kdy jste nabyl posledních 50 %. Takže zdanitelným příjem bude potom za rok 2026 50 % z prodejní ceny, takže cca 1.350.000 Kč a výdajem bude 50 % hodnoty bytu ke dni darování zyblého 50% podílu. Pokud rekonstrukce proběhla před darováním zbylého podílu od rodičů Vám, potom bude promítnuta v ocenění a nepotřebujete doklady k rekonstrukci. Nabytí nemovitosti se řeší od právních účinků vkladu vlastnického práva, což je datum, kdy byl podán návrh na vklad. Nicméně nabytí se řeší od posledního nabytí, jak uvádím výše pdole jednotlivých podílů, protože darováním jste přerušil lhůtu pro případné osvobození příjmu z prodeje nemovitosti a ta běží vždy znova od posledního nabytí vlastnického práva.

ODPOVĚĎ NA DOPLŇUJÍCÍ DOTAZ

Pokud prodáte byt v 01/2026 za 2,7 milionu Kč, potom jak jsem uváděl v odpovědi na původná dotaz, tak zdanitelným příjmem bude 50 %, tedy 1,35 mil. Kč a 1,35 mil. Kč bude příjem osvobozený od daně. Výdajem pak bude hodnota 50% podílu na bytu, který jste získal jako poslední a který není osvobozený od daně, Takže pokud znalec zjistí, že cena bytu v 10/2021 byla 2,1 mil. Kč, potom daňově uznatelným výdajem bude 1,05 mil. Kč a základem daně z prodeje bytu bude tedy 300.000 Kč, z toho při sazbě 15 % bude daň 45.000 Kč (výsledná sazba daně závisí na celkovém základu daně - zaměstnání + podnikání + nájem + prodej bytu, atd., do celkového základu daně ve výši 36násobku průměrné mzdy činí saza daně z příjml fyzických osob 15 %, z částky nad 36násobek průměrné mzdy pak činí sazba daně 23 %, takže v uvedeném příkladu by daň mohla být až 69.000 Kč). Jinak to chápete zcela správně.

Ano, nabytí nastalo 21.9.2021, protože právní účinky nabytí nastávají zpětně ke dni podání návrhu na vklad, to by mělo být uvedené i ve vyrozumění o provedeném vkladu, které Vám tehdy úřad zaslal.

Byt můžete na finančním úřadě odhlásit až do 31.1.2027, ale klidně můžete dříve, zároveň nový majitel pak musí podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do 31.1.2027. Protože pro placení daně z nemovitostí je rozhodující stav vlastnického práva k 1.lednu daného roku, pokud budete 1.1.2026 majitelem bytu i když ho třeba 2.1.2026 prodáte, potom daň z nemovitostí na rok 2026 platíte ze zákona Vy.

Znalecký posudek na ocenění bytu se pohybuje v prúměru cca kolem 5.000 Kč (většinou od 4 tis. Kč do 6 tis. Kč). Znalecký posudek můžete mít klidně zpětně až po prodeji bytu, znalecký posudek je důležitý pro výpočet daně z příjmů za rok 2026.

S bytovou potřebou by to ja uvádíte teoreticky šlo, byla by to změna stavby, která patří mezi bytové potřeby, ale samozřejmě by muselo jít o provedení nového vymezení bytových jednotek na katastru nemovitostí a museli byste takto použít 1,35 mil. Kč, celou částku z prodeje, která by jinak podléhala zdanění.