Manželé H. a H. od 5.11.1977 dosud na vlastním pozemku o výměře 787m2, společně postavili dům, zastavěná plocha 523m2, zbytek zahrada, novostavba, SJM od 30.11.1983 (JMK, okres Blansko). Oba manželé se dohodli o změně vlastnických práv, uzavřeli Smlouvu o zúžení SJM 13.5.2024 (každý jeden podíl ½). Oba manželé zde mají trvalé bydliště, trvalé bydliště zde má i jejich dcera a vnučka. Dcera a vnučka bydlí v nájmu jinde, z důvodu zaměstnání a školy. Paní H. z osobních (zdravotních) důvodů nezvládala bydlení s panem H. v tom obrovském domě a bydlí v bytě s nájemní smlouvou od května 2024 (k dnešnímu dni 10 měsíců, tudíž nesdílí společnou domácnost s manželem v místě trvalého bydliště, kde zůstal jen pan H. sám, ovšem po dohodě a dle potřeby si i nadále pomáhají. V obci kde se dům nachází bude do konce roku 2025 k dispozici nájemné bydlení pro sociálně slabé, jednopokojové, o což by měl pan H. zájem, ale důležitá podmínka je „nesmí vlastnit 6 měsíců před datem bydlení v obecním bytě žádnou nemovitost“. Návrh:
1. darování na dcery (máme dvě dcery), ale žádná nemá o bydlení v domě zájem, je moc velký, obě tam být nechtějí
2. přepis na jednu, na vypořádání té druhé nemají ani jedna možnost financí a my s manželem také ne
3. dát dům k prodeji oba společně přes realitku, je riskantní, za jak dlouho by se dům prodal, chápu, že za nižší cenu by to mohlo být třeba i do měsíce, ale určitě by to bylo na úkor ceny. Navíc pan H. do doby, než bude hotové nájemní bydlení, by neměl kde bydlet, což se mu nelíbí.
4. Návrh na případnou nejrychlejší variantu, pokud by manželé i dcery s tím souhlasili, kdyby pan H. daroval svoji polovinu paní H., která v domě nechce bydlet, ale mohla by celý dům nabídnout do prodeje a čekat na nejvýhodnější nabídku koupě a manželovi by začala běžet lhůta pro podmínku nevlastnit nemovitost. Jenže potřebujeme znát: zda u paní H., byť je majitelkou a má zde trvalé bydliště, tím, že 1) s manželem uzavřeli smlouvu o zúžení SJM květen/2024, nebo, 2) že už 10 měsíců nebydlí v domě, nebo, 3) že dojde k darování druhé poloviny domu od manžela až nyní
Dotaz zní: bude zachována podmínka při prodeji nemovitosti: bydlení v nemovitosti více jak 10 let,, v návaznosti na daň z prodeje byla by 15% ? nebo by byly zachovány všechny podmínky rodin. příslušníka pro osvobození od daně (hodnota domu 7-9 mil.) Nebo zda existuje ještě jiná možná překážka pro tuhle variantu č.4. v návaznosti na osvobození od daně z prodeje. Děkuji.
Daně, daňové přiznání, finanční úřad, odvod daní
Řešení bydlení pokud manželé nechtějí bydlet ve velkém rodinném domě, možnost prodeje a daně, zdanění
- Základní údaje
- Uložil(a): Mgr. J. Polesný (obč., obchod. právo)
- Kategorie: Finanční právo, daně, kompenzační bonus
- Zobrazení: 853
Pomohl Vám tento článek? Pokud ano, klikněte prosíme na 5 hvězdiček. Děkujeme! :)
Odpověď:
V tomto případě je klíčové, zda bude prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu, nebo zda se na prodej bude vztahovat 15% daň z příjmu.
1) Osvobození od daně – podmínky dle § 4 odst. 1 písm. a) a b) ZDP
Podle zákona o daních z příjmů je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu, pokud:
- Nemovitost vlastnila fyzická osoba alespoň 10 let (do roku 2021 byla lhůta 5 let).
- Nebo v nemovitosti prodávající bydlel alespoň 2 roky před prodejem.
V případě manželů Hruškových:
- Nemovitost vlastní více než 10 let (od roku 1977, resp. v SJM od 1983).
- Do května 2024 tam paní Hrušková měla bydliště, ale od té doby bydlí v nájmu.
- Otázkou je, zda se zúžením SJM a darováním podílu „nenuluje“ lhůta 10 let.
2) Ovlivní zúžení SJM a darování podílu nárok na osvobození?
Zákon říká, že pokud dojde ke změně vlastnictví v rámci manželství (např. zúžení SJM a rozdělení na podíly), počítá se doba vlastnictví od doby nabytí do SJM.
➡️ Zúžení SJM v květnu 2024 neznamená přerušení lhůty 10 let – paní Hrušková si dobu vlastnictví „ponechá“.
Pokud by však pan Hruška nyní daroval svůj podíl paní Hruškové:
- Paní Hrušková by formálně získala jeho polovinu až nyní (2025).
- U této darované poloviny by se začala lhůta 10 let počítat znovu, což by znamenalo, že při prodeji by musela zdanit 15 % z této části nemovitosti.
3) Jak se vyhnout dani z příjmu?
Varianta 1: Prodat dům společně před darováním
- Pokud by dům prodali oba manželé nyní společně, osvobození od daně z příjmu zůstane zachováno.
Varianta 2: Darovat podíl jedné z dcer
- Pokud by pan Hruška podíl daroval dceři, ona by mohla nemovitost prodat, přičemž pro ni by platilo osvobození z důvodu rodinného příslušníka žijícího v domě.
- Ovšem pokud dcery v domě nežily trvale alespoň 2 roky, osvobození se na ně nevztahuje a při prodeji by musely platit daň z příjmu.
Varianta 3: Nechat prodej na paní Hruškové, ale s časovým odstupem
- Pokud by pan Hruška daroval podíl manželce a ona počkala 10 let od darování, byla by daň z příjmu opět osvobozena.
- To je však nepraktické vzhledem k plánu pana Hrušky na nájemní bydlení.
4) Dopad na možnost nájemního bydlení
Pan Hruška nesmí vlastnit nemovitost alespoň 6 měsíců před podáním žádosti o nájemní byt. To znamená, že:
- Pokud by prodal nyní, od července 2025 by mohl požádat o nájemní byt.
- Pokud by podíl daroval dceři nebo manželce, mohl by se nájemního bytu domáhat rychleji.
5) Doporučené řešení
Nejvýhodnější možností by bylo: ✅ Prodat dům společně ještě před darováním podílu – tím pádem se zachová osvobození od daně z příjmu.
✅ Pokud by pan Hruška daroval podíl paní Hruškové, bude muset zdanit polovinu nemovitosti při prodeji.
✅ Darování na dceru by mohlo fungovat jen v případě, že tam některá trvale bydlela, což ale není splněno.
📌 Závěr: Nejlepší je dům prodat nyní společně, i když to může trvat několik měsíců. Darování podílu paní Hruškové znamená daňovou povinnost při prodeji.
Nenašli jste odpověď na Váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 99 Kč. Odpověď obdržíte maximálně do 5 pracovních dnů. Poradit se s naším advokátem.
Komentáře pod články slouží k okomentování stránky. Pokud chcete poslat dotaz našim právníkům, pokračujte ZDE. Do komentářů prosíme nevkládejte dotazy. Děkujeme.
