Věcné břemeno, služebnost

Odpověď na Váš dotaz rozdělím do dvou částí:

1/ Pořadí:

V dotazu píšete: „… tudíž bychom nejdříve měli dosáhnout zápisu s vyznačením věcného břemena a potom řešit nájemní vztah za poměrnou část pozemku.“. Chápu, proč máte nejdříve zájem o vyřešení přístupu ke garážím, upozorňuji nicméně, že se jedná o dvě zcela svébytné záležitosti, které mohou být řešeny paralelně.

Jsou-li vlastníci předmětných garáží v současné době ze strany ÚZSVM vyzýváni k vydání bezdůvodného obohacení (ve výši nájemného), mohou tuto platbu těžko odmítat s odkazem na to, že chtějí nejdříve vyřešit přístup ke svým garážím. Pakliže ÚZSVM v této věci přistoupí k vymáhání dlužné částky soudní cestou, dojde k jejímu zbytečnému navýšení.

Doporučuji proto řešit oba problémy současně.

2/ Zápis služebnosti do katastru nemovitostí:

V první řadě je nutné zodpovědět otázku, zda je služebnost (věcné břemeno) vůbec zapotřebí – tzn. zda neexistuje nějaký jiný právní titul k užívání předmětného státního pozemku. Mám na mysli především institut veřejného prostranství a veřejně přístupné pozemní komunikace.

Dle § 34 zákona o obcích platí, že:

„Veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru.”

V této věci se můžete obrátit s dotazem na orgán územního plánování či stavební úřad, kde byste se měli dozvědět, zda je předmětný státní pozemek součástí veřejného prostranství či nikoli (případně může být tato informace obsažena v aktuálně platném územním plánu).

Vyšlo-li by najevo, že jde o veřejné prostranství, bude k jeho užívání (k obvyklým účelům) oprávněn každý (tedy i vlastníci garáží), a to bezúplatně – zřizování služebnosti by tedy bylo nadbytečné.

Pokud se na předmětném státním pozemku nachází pozemní komunikace, doporučuji Vám kontaktovat místně příslušný silniční správní úřad (odbor dopravy obecního/městského úřadu) s dotazem, do jaké kategorie pozemních komunikací náleží. Vyšlo-li by najevo, že se jedná například o místní komunikaci či veřejně přístupnou účelovou komunikaci, byl by opět k jejímu bezplatnému užívání oprávněn kdokoli (§ 19/1 zákona o pozemních komunikacích) a zřizování služebnosti by bylo zbytečné.

Zjistíte-li, že předmětný státní pozemek není ani veřejným prostranstvím, ani přes něj nevede veřejně přístupná pozemní komunikace, bude k jeho užívání nutné získat od státu příslušné oprávnění. Toho lze dosáhnout několika způsoby:

a/ Je možné se státem (v zastoupení ÚZSVM) založit závazkový vztah – například prostřednictvím smlouvy o výpůjčce (která by byla bezúplatná), smlouvy o nájmu (která by byla samozřejmě úplatná) apod. Nevýhodou této varianty je fakt, že by se jednalo pouze o závazkový vztah, který by mohl být ze strany státu snadno ukončen.

b/ Je možné uzavřít smlouvu o zřízení služebnosti (§ 1260/1 občanského zákoníku). Tato varianta skýtá větší právní jistotu, jelikož toto věcné právo bude zapsáno do katastru nemovitostí. Lze nicméně očekávat, že stát bude mít zájem o úplatné zřízení služebnosti (buď za jednorázovou či za periodickou úhradu).

c/ Je možné se na ÚZSVM obrátit s tvrzením, že ke vzniku služebnosti již došlo, a to na základě jejího vydržení. V takovém případě bude záležet na tom, jak se stát k tomuto tvrzení postaví:

- pakliže by stát s tímto argumentem souhlasil, bylo by možné s ním sepsat souhlasné prohlášení (dle § 66/1 písm. a) katastrální vyhlášky), na jehož základě je následně možné provést zápis služebnosti do katastru nemovitostí,

- pokud by stát s tímto tvrzením nesouhlasil, bylo by nutné podat k soudu tzv. určovací žalobu (§ 80 Občanského soudního řádu), jejímž prostřednictvím by byl soud žádán, aby svým rozhodnutím určil, zda ke vzniku služebnosti (na základě vydržení) došlo či nikoli – pro tento případ doporučuji využít služeb advokáta:

www.advokatikomora.cz 

(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).

______________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení)
• zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích
• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
• vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
• zákon č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád