Předkupní právo jako právo věcné nebo závazkové
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Ostatní smluvní vztahy a sankce
- Zveřejněno: 18. květen 2014
Mám dostat dům darem a můj bratr má mít na zahradu předkupní právo. Chtěl bych vědět, jestli se tohle předkupní právo jako závazek převádí i na mého potomka, pokud by jednou dostal dům i zahradu darem. Pokud bych při prodeji této zahrady musel tuto zahradu bratrovi nabídnout jako prvnímu, jakou se musím řídit nabídkou a nebo cenou za tuto zahradu.
Je nějaká možnost formy předkupního práva, která by se nevztahovala na mého potomka, kterému tato zahrada bude jednou patřit? Případně co by měla smlouva obsahovat, aby tato předkupní smlouva na zahradu se nevztahovala na mého potomka. Myšleno dle nového občanského zákoníku 2014. Děkuji, Pavel
ODPOVĚĎ:
Přestože předkupní právo je v rámci nového občanského zákoníku zařazeno mezi vedlejší ujednání při kupní smlouvě, může být použito i mimo souvislost s kupní smlouvou (např. při darování), přičemž povinnost nabídnout přednostně předkupníkovi (zde Váš bratr) věc ke koupi lze rozšířit i na jiné způsoby zcizení (§ 2140/2 nového občanského zákoníku). Tato skutečnost je Vám však dle znění Vašeho dotazu dobře známa.
Důležitým je pro Váš dotaz § 2144/1 nového občanského zákoníku (NOZ 2014), dle něhož platí, že je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí (nebo způsobem postaveným koupi na roveň), aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Z hlediska závaznosti sjednaného předkupního práva i pro další vlastníky zahrady je proto klíčové, zda bude předkupní právo sjednáno jako a/ právo věcné, tzn. právo, které je spjato s věcí jako takovou bez ohledu na jejího aktuálního vlastníka (a zapisuje se dle § 11/1 písm. g) katastrálního zákona do katastru nemovitostí), nebo jako b/ právo závazkové, které váže pouze dotčené smluvní strany.
Dle § 2142 nového občanského zákoníku dále platí, že výhrada předkupního práva zavazuje dědice, přičemž aplikovatelnost tohoto ustanovení však může být v příslušné smlouvě vyloučena.
Co se týče nabídky odkupu věci, kterou je vlastník věci povinen předkupníkovi učinit, platí dle § 2147 nového občanského zákoníku, že:
- nabídku odkupu věci učiní prodávající předkupníkovi tak, že mu ohlásí všechny podmínky zamýšleného prodeje/odkupu věci (zejména se jedná o oznámení obsahu smlouvy s koupěchtivým, tzn. tím, komu chce prodávající věc prodat, nebude-li o ni mít předkupník zájem, přičemž nabídka odkupu nemovité věci musí být učiněna písemně),
- přijme-li předkupník nabídku odkupu, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.
Nabídka odkupu vůči předkupníkovi musí obsahovat stejnou kupní cenu, za jakou zamýšlí prodávající prodat věc koupěchtivému (§ 2149/1 nového občanského zákoníku), totéž se týká požadavku na poskytnutí vedlejšího plnění v rámci prodeje věci (tzn. že prodávající není oprávněn požadovat po předkupníkovi poskytnutí jiného vedlejšího plnění, než jaké požaduje po koupěchtivém), to se samozřejmě netýká požadavku na poskytnutí toho vedlejšího plnění, které předkupník poskytnout objektivně nemůže (v takovém případě je povinen zaplatit prodávajícímu hodnotu takového vedlejšího plnění.
S ohledem na skutečnost, že dispozitivní charakter nového občanského zákoníku umožňuje smluvním stranám řadu ustanovení pro konkrétní smluvní vztah vyloučit či modifikovat, doporučuji Vám zejména využít při přípravě předkupní smlouvy služeb notáře:
http://www.nkcr.cz/index.php?page=notari
či advokáta: