Jak se dostat do nájemního bytu na kontrolu pokud nájemník nekomunikuje a nereaguje na SMS, emaily

Nyní se již neozývá a telefon má vyplý. Napsala jsem ji sms i e-mail, kde jsem sdělila den a hodinu, kdy přijdu na kontrolu bytu, ovšem nikdo mi neotevřel. Mám v bytě vybavení za několik desítek tisíc Kč a mám strach, že mi je nájemci ukradli (jistina to nepokryje, zaplatili pouze 1 měsíční nájem, tj. cca 10.000 Kč). Rovněž si několikrát stěžovali sousedé, že mí nájemci ruší noční klid a klid o nedělích (e-maily mi psala domovnice a mám je uloženy).
1) Mohou být výše uvedené důvody brány jako hrubé porušení nájemních práv a mohu na jejich základě okamžitě vypovědět smlouvu? Nebo musím čekat další měsíc, až nezaplatí tedy již 3 nájem?
2) Pokud ukončím smlouvu (ať již teď, nebo až po oněch 3 měsících) a dodám jim i výzvu k vystěhovaní, mohu poté zastavit dodávku vody a elektřiny?
3) Pokud ani po vypovězení smlouvy a po výzvě k vystěhovaní neopustí byt, mohu využít OZ, ČÁST PRVNÍ, HLAVA I Díl 3§ 14 § 14 Svépomoc? (samozřejmě zároveň podám případ k soudu). A vejít do bytu a vyměnit zámek (samozřejmě si vše řádně zdokumentuji, aby mě nenapadli, že jsem něco ukradla) a již je tam nevpustit? Protože je přece nereálné, než soud dá příkaz k exekuci, aby mi způsobili několikasettisícovou škodu (neplacení nájemné+služby) za třeba roční neoprávněné užívání mého bytu. Opravdu se nemá pronájemce jak bránit, zatímco je mu způsobena škoda na majetku a ta neustále narůstá?
4) Co mohu udělat, pokud nájemkyně nepřebírá doporučenou poštu? Myslím to, abych měla vše řádně doloženo. Jak ji mám dát vědět o vypovězení smlouvy a výzvě k vystěhovaní?
Děkuji, Alžběta

ODPOVĚĎ:
Nejprve napíši pár slov k různým stupňům porušení nájemní smlouvy a z toho vyplývající důsledky. Obecně lze (v souladu se znění občanského zákoníku upravujícího nájem bytu - § 2288 až 2291) porušit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu (smlouvy) v podstatě čtyřmi „způsoby“, kterými jsou:
a) prosté porušení (většinou bez následku pro nájemníka, příp. vznik nároku na nahrazení škody),
b) hrubé porušení s následkem výpovědi s výpovědní lhůtou (vizte § 2288 odst. 1) písm. a) ),
c) závažné porušení ve smyslu § 2288 odst. 1) písm. d) (tzv. obodbně závažný důvod pro vypovězení nájmu)
d) a tzv. porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem smyslu § 2291 odst. 1) s možností okamžitého vypovězení nájemní smlouvy (viz citace příslušných ustanovení níže), kdy však musí jít o napravitelné porušení a je tedy vždy nutné předem zaslat nájemníkovi výzvu k nápravě v přiměřené lhůtě. Ve druhém odstavci citového ustanovení jsou pak popsány typické situace zvlášť závažného porušení povinnosti.
Lze zahrnou i tzv. podstatné porušení smlouvy ve smyslu ust. § 2002 obč. zákoníku upravujícího obecně možnosti odstoupení od jakékoli smlouvy, kterým se má na mysli takové porušení povinnosti, o které povinný věděl, že ji poruší již při uzavírání smlouvy.
Nutno podotknout, že zákon není (a ani nemůže být) nijak konkrétní a není tedy lehké správně odhadnout, o jaké porušení se v daném případě jedná. I proto je vhodné důvod výpovědi v písemné výpovědi opravdu podrobně popsat a zdůvodnit, proč je v něm spatřována ta či ona závažnost porušení povinností ze smlouvy. Pokud s tím nájemník nesouhlasí, pak má možnost bránit se podáním tzv. námitek a následně podáním žaloby k soudu (a poučení o tomto je také nezbytnou náležitostí výpovědi mající vliv na její platnost).

Nyní k Vašim otázkám:
1) Mohou být výše uvedené důvody brány jako hrubé porušení nájemních práv a mohu na jejich základě okamžitě vypovědět smlouvu? Nebo musím čekat další měsíc, až nezaplatí tedy již 3 nájem?
- Vzhledem k výše uvedenému lze dovodit, že pokud byste porušení povinností nájemníka shledala jako „hrubé“ porušení smlouvy, pak máte v soulad s ust. § 2288 odst. 1) písm. a) možnost dát výpověď v tříměsíční výpovědní době. Obecně lze dvakrát neuhrazené nájemné za „hrubé“ porušení nájemního vztahu považovat a tedy dát z takového důvodu výpověď. Okamžitě pak můžete nájem vypovědět až poté, co nebude nájem uhrazen třikrát.
Mám za to, že ani rušení nočního klidu (pokud se tak neděje denně) nemůže být důvodem k okamžitému ukončení nájmu, neboť dle praxe soudů je tzv. hrubé porušení dobrých mravů, tj. např. rušení nočního klidu, slovní či fyzické napadání ostatních nájemců (i sousedů), přičemž se musí jednat o opakující se či intenzivnější jednání, považováno jako jiný obdobně závažný důvod pro možnost výpovědi s výpovědní lhůtou ve smyslu § 2288 odst. 1) písm. d). Pokud jde o možné poškození či zcizení vybavení bytu, pak bez prokázání této skutečnosti není možné nájem vypovědět. Měla-li byste však o zcizování vybavení bytu důkaz, pak by to jistě byl důvod k okamžitému vypovězení nájmu (tedy až po výzvě k nápravě).

2) Pokud ukončím smlouvu (ať již teď, nebo až po oněch 3 měsících) a dodám jim i výzvu k vystěhovaní, mohu poté zastavit dodávku vody a elektřiny?  
- Po ukončení nájmu můžete přerušit dodávky energií. V době trvání nájemního vztahu (případně v době trvání soudního sporu o oprávněnosti výpovědi) je však odpojení od energií považováno za trestný čin neoprávněného zásahu do práva k domu či k bytu.

3) Pokud ani po vypovězení smlouvy a po výzvě k vystěhovaní neopustí byt, mohu využít OZ, ČÁST PRVNÍ, HLAVA I Díl 3§ 14 § 14 Svépomoc? . A vejít do bytu a vyměnit zámek a již je tam nevpustit? . Opravdu se nemá pronájemce jak bránit, zatímco je mu způsobena škoda na majetku a ta neustále narůstá?  
- Legálně lze vystěhování nájemníka, který se vystěhování brání, zrealizovat pouze prostřednictvím exekuce, která bude vykonávat pravomocný rozsudek nařizující vystěhování. Případné další dluhy na nájmu lze žalovat jako bezdůvodné obohacení (neboť nájemní vztah už skončil a byt je užíván protiprávně, tedy bez právního důvodu). Tím je tedy i odpovězeno na možnost výměny zámku u bytu – výměna zámku bez poskytnutí klíčů nájemci by byla také považována za trestný čin.
Na rámec uvádím, že pokud nejde o případ odvracení hrozící škody či nebezpečí z prodlení (které by při skutečně důvodné obavě před zničení či zcizením vybavení mohlo nastat), nelze ani do bytu bez vědomí nájemníka vstoupit (vizte § 2219 obč. zákoníku).

4) Co mohu udělat, pokud nájemkyně nepřebírá doporučenou poštu? Myslím to, abych měla vše řádně doloženo. Jak ji mám dát vědět o vypovězení smlouvy a výzvě k vystěhovaní?  
- Jako důkaz postačí zaslání výpovědi doporučeně či nejlépe doporučeně s dodejkou, kdy po vhození výpovědi do schránky nastává fikce doručení.
§ 2288
(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
(3) Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v  odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

§ 2289
Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v  § 2288 odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

§ 2290
Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

§ 2291
(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
(3) Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Výpověď z nájmu bytu pro neplacení nájemného a rušení nočního klidu - nájemník nekontaktní, nereaguje na SMS a emaily
• Vystěhování nájemníka svépomoci - zrušení nájemní smlouvy pro neplacení nájmu a rušení nočního klidu v bytovém domě