Nájmy, SVJ (společenství vlastníků jednotek), bytové družstvo, nájemné

Dobrý den,

Rozumím – situace je právně poměrně složitá, protože se prolíná nájemní/podnájemní vztah, proti­služba místo peněz, a navíc už existuje právo původní majitelky užívat část domu do 31. 12. 2025. Pokusím se to rozebrat bod po bodu:

1) Jaký druh smlouvy použít

• Formálně jde o nájemní smlouvu (§ 2201 občanského zákoníku), i když místo peněz bude sjednána jiná úplata (proti­služba).

  • Zákon výslovně připouští, že nájem nemusí být hrazen jen penězi.

  • Můžete tedy do smlouvy napsat: „Nájemce se zavazuje poskytovat pronajímatelce službu – péči o její dceru v rozsahu tří hodin denně. Tato služba se považuje za úplatu nájmu.“

• Pokud by šlo o neziskovou organizaci pečující o postižené děti, je možné to ošetřit smlouvou o nájmu, kde úplata = závazek služby (nebo dokonce smlouvou o výpůjčce, pokud by to bylo zcela bezplatné, ale tam by nebylo možné podmínit užívání bytu konkrétní službou – proto nájemní smlouva s naturální platbou je praktičtější).

2) Sankce při nesplnění povinnosti

• Ano, můžete do smlouvy dát:

  • smluvní pokutu (např. 150 Kč za každou nesplněnou hodinu péče),

  • výpovědní důvod s krátkou výpovědní lhůtou (např. 7 dní), pokud nájemce služby neposkytuje.

• Musí to být výslovně a jasně sjednáno ve smlouvě.

• Pozor: smluvní pokuta musí být přiměřená. Pokud by byla nepřiměřená (např. extrémně vysoká), soud by ji mohl snížit.

3) Riziko penále vůči Vám a regres vůči původní majitelce

• Pokud dáte do smlouvy závazek, že od 5. 1. 2026 předáte byt nájemci připravený k užívání, a nesplníte to, vznikne Vám odpovědnost a penále.

• Jestliže by Vám původní majitelka nevyklidila byt k 31. 12. 2025, bylo by možné po ní žalovat náhradu škody (tedy i částku, kterou byste musela zaplatit zájemci jako sankci).

  • Záleží ale na přesné formulaci současné kupní smlouvy. Pokud je tam jen prostá formulace, že „může užívat do 31. 12. 2025“, pak by měla povinnost vyklidit k tomuto dni. Pokud by nevyklidila, byla by v prodlení a Vy byste mohla náhradu škody (včetně smluvního penále placeného nájemci) po ní vymáhat.

  • Prakticky by to ale znamenalo soudní spor.

Shrnutí doporučení

1. Uzavřít nájemní smlouvu s naturálním plněním (péče o dceru = nájemné).

2. Do smlouvy dát smluvní pokutu za nesplnění + výpovědní důvod.

3. Pokud budete souhlasit s penále vůči nájemci (60 000 Kč), jasně si ošetřit vztah s původní majitelkou, aby bylo zřejmé, že je povinna byt k 31. 12. 2025 vyklidit. Jinak riskujete, že budete nájemci platit a budete to složitě vymáhat zpětně po původní majitelce.

4. Doporučuji si nechat konkrétní smlouvu připravit právníkem, protože jde o kombinaci nájmu + proti­služby + sankcí + navazujících závazků vůči původní majitelce.

V případě zájmu Vám jako advokát mohu nabídnout právní služby v tomto směru.