Nedávno jste mi velmi pomohli ohledně nároku na kompenzaci při přeměření domu. Právník SVJ (výboru) však stále trvá na tom, že klauzule ohledně finančního vypořádání je nezbytná, níže jeho mail:
Vážená paní magistro,
k Vašemu poslednímu mailu Vám po konzultaci s SVJ sděluji následující:
1) Vámi reklamovaný odstavec se týká POUZE podílů na společných částech domu. Pokud by byl vypouštěn, jak požadujete, katastr by změnu nezapsal s odůvodněním, že se nejedná o změnu prohlášení, ale o smlouvu, kde se převádějí části podílů a požadoval by doplnění, kdo komu jak velký podíl převedl a za kolik. Proto je tam uvedeno, že se to provádí BEZ JAKÉKOHOLIV FINANČNÍHO VYPOŘÁDÁNÍ MEZI VLASTNÍKY JEDNOTEK. Z toho tedy jasně vyplývá, že se NEJEDNÁ O VYÚČTOVÁNÍ VZHLEDEM K SVJ (služby a tak).
2) Odstavec o vzdání se jakýchkoliv náhrad za vyúčtování služeb, energií apod. byl na Vaší záležitost odstraněn; ten nemá s výše uvedeným žádnou souvislost.
3) Pokud požadujete upravit předpis výše plateb, a to zejména fondu oprav, tak to bude možné až na základě zápisu změny prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí; jeho výše vychází z velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech náležejícího k jednotce a uvedeného v katastru nemovitostí a tento podíl vychází z podlahové plochy. Nebude-li toto změněno, nelze změnit předpis fondu oprav. Takto hovoří zákon.
4) Přeměřením celého domu se stalo nezpochybnitelné, že skutečný stav neodpovídá prohlášení vlastníka a že je tedy potřeba jeho změnou tento závadový stav zhojit. SVJ (tj. všichni ostatní spoluvlastnici) je připraveno, nezbude-li jiná možnost, se v nejbližší době domáhat této nápravy soudní cestou, kdy příslušný soud nahradí Vaší vůli svým rozhodnutím. S takovým soudním řízením budou samozřejmě spojeny vysoké náklady, které po Vás budou vymáhány. Toto řízení proběhne pouze ve věci týkající se změny prohlášení, soud v něm NEBUDE zohledňovat vyúčtování služeb, s tím Vás odkáže na samostatné řízení.
5) Bylo by tedy více než vhodné, aby jste z Vaší strany věc konzultovala s právníkem zabývajícím se danou problematikou, který Vám záležitost osvětlí a nebo, nejlépe, se jím nechala ve Věci zastupovat.
Vaši odpověď, popř. odpověď Vašeho právního zástupce, je očekávána do týdne. Jakákoliv komunikace v jiné věci, než týkající se změny prohlášení vlastníka, nebude mít odkladný účinek na uvedenou lhůtu.
Samozřejmě tomu nerozumím, proč by to Katastr vyžadoval, aby bylo uvedeno, že vlastníci jsou finančně vypořádáni (čl. II. odst 3.). Ale také nerozumím tomu, proč mi vyhrožují soudem, pokud nepodepíšu? Obávám se, že jakákoli zmínka o definitivním finančním vypořádání bude záminkou i do budoucna, například pro neopravení evidenčních listů, nezaplacení přeplatků zpětně atd. Například člen výboru platil 20 let za prostory, které uvedl o 17 m2 menší, a mně naopak tvrdil, že musím platit o 16 m2 více za terasu, takže já jsem 20 let platila o 16m2 více, do fondu oprav, ale i za energie, správu domu. Můj dotaz: Je to skutečně tak, že Katastr vyžaduje klauzuli o finančním vypořádání vlastníků? Moc děkuji za Váš názor. S pozdravem Eva Beyerlová.
PŮVODNÍ DOTAZ A ODPOVĚĎ:
V našem Společenství vlastníků jednotek (SVJ) proběhlo na základě mé iniciativy po letech nečinnosti výboru přeměření bytových jednotek, jehož výsledky zásadně potvrdily mou dřívější námitku o nesprávnosti spoluvlastnických podílů uvedených v Prohlášení vlastníka (PV). Popis situace a kvantifikace chyby: Jedná se o mou jednotku č. 2358/26, kde došlo k následujícímu zjištění: Chybný/Původní podíl (dle PV): 42/1000 ,Správný/Nový podíl (dle přeměření): 487/15089. To znamená, že můj spoluvlastnický podíl byl po celou dobu, tj. přes 20 let existence SVJ, uměle nadsazen o cca 30,13 % vůči skutečnému stavu. Důsledkem toho jsem celou dobu platila o 30,13 % vyšší příspěvky do fondu oprav (FO) a za ty služby (Pojištění, Správa, Revize atd.), které se rozúčtovávají dle podílu. Dle Evidenčního listu pro rok 2024 platím jen do FO a na Správu domu dle plochy celkem 1 414 Kč měsíčně (975 Kč FO + 439 Kč Správa). Měsíční přeplatek na těchto dvou položkách činí minimálně 427,10 Kč. Za 3 roky (promlčecí lhůta) to představuje minimální nárok cca 15 376 Kč pouze na těchto dvou položkách, přičemž celkový nárok je vyšší. SVJ aktuálně připravuje změnu Prohlášení vlastníka, která má technicky zapsat nové, správné podíly. Výbor SVJ však do návrhu Změny PV opakovaně prosazuje klauzuli, kterou jsem kategoricky odmítla: "Tato Změna se provádí bez jakéhokoli finančního vypořádání mezi vlastníky jednotek..." SVJ vyžaduje pro schválení Změny PV 100% souhlas všech vlastníků. Předsedkyně, která sama nese podíl na chybné evidenci a ignorovala mé dřívější námitky (a sama platila výrazně méně – např. jiný člen výboru platil za cca 16 m² méně), se evidentně snaží touto klauzulí zamezit mému nároku na kompenzaci. Můj právní zástupce již v jiných, souvisejících sporech intervenoval, ale potřebuji strategickou radu pro další postup ve věci kompenzace. Klíčový právní dotaz: Je můj nárok na vydání bezdůvodného obohacení za přeplatky platný a vymahatelný (žalovatelný u soudu) bez ohledu na to, zda a kdy bude technická změna Prohlášení vlastníka schválena a zapsána do katastru nemovitostí? Může být výše citovaná klauzule o zřeknutí se nároků, obsažená v Změně PV, považována za platnou (např. ve smyslu vzdání se práva) a využitelná SVJ k zániku mého nároku, pokud tento dokument (Změnu PV s klauzulí) nepodepíši, ale PV by přesto bylo nějakým způsobem schváleno (např. v budoucnu shromážděním, pokud by se změnily podmínky schvalování)? Děkuji za posouzení mé situace a právní analýzu. S pozdravem Eva Beyerlová.
STARŠÍ ODPOVĚĎ:
Základem pro Váš nárok je povinnost vlastníka jednotky přispívat na správu domu a pozemku v poměru, který odpovídá jeho podílu na společných částech domu, nebylo-li dohodnuto jinak, jak stanoví § 1180 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z."). Objektivním zjištěním, že Váš podíl byl chybně stanoven, došlo k tomu, že jste po celou dobu existence SVJ hradila vyšší příspěvky (zejména do fondu oprav a na správu) než byla Vaše skutečná zákonná povinnost. Tyto platby nad rámec Vašeho skutečného spoluvlastnického podílu představují bezdůvodné obohacení na straně SVJ (resp. ostatních vlastníků, kteří platili poměrně méně) ve smyslu § 2991 odst. 1 o. z. (plnění bez právního důvodu), neboť chybějící právní důvod je dán nesprávností ve výpočtu podílu. Povinnost SVJ vydat bezdůvodné obohacení vzniká v části, ve které byl Váš příspěvek vyšší než dle nově zjištěných a správných podílů.
Je naprosto klíčové, že Váš nárok na vydání bezdůvodného obohacení je nezávislý na formálním schválení a zápisu změny Prohlášení vlastníka (PV) do katastru nemovitostí. Technická změna PV, která má napravit chybu v podílech, má pouze deklaratorní účinky – tedy potvrzuje již vzniklou skutečnost, že podíly byly chybné od počátku. Podle judikatury Nejvyššího soudu (např. 26 Cdo 713/2022) dochází v takových případech k nápravě právní reality s účinky ex tunc, tedy od samého počátku, kdy byla chyba v PV učiněna. Již samotné objektivní zjištění chyby ve výpočtu podílu proto zakládá Vaše právo na vydání přeplatku za uplynulé období.
Dále je nutné posoudit klauzuli v návrhu Změny PV, která zní: „Tato změna se provádí bez jakéhokoli finančního vypořádání mezi vlastníky jednotek..." Tato klauzule je závazná pouze vůči osobám, které ji svobodně a vážně přijímají, jak vyplývá z § 574 o. z. Projev vůle vzdát se práva by musel být učiněn písemně. Jelikož Změna PV vyžaduje souhlas všech vlastníků dotčených práv a povinností (§ 1169 odst. 1 o. z.), pokud klauzuli odmítnete a Změnu PV obsahující toto ustanovení nepodepíšete, nemá klauzule vůči Vám žádný právní účinek. Váš nárok na bezdůvodné obohacení tím nezaniká. Ani případné budoucí rozhodnutí shromáždění nemůže většinou hlasů zrušit či měnit individuální majetková práva jednotlivých vlastníků.
K promlčení nároku je nutné upozornit na přesné lhůty dle občanského zákoníku. Nárok na vydání bezdůvodného obohacení se promlčuje v dvouleté subjektivní lhůtě ode dne, kdy jste se dozvěděla o bezdůvodném obohacení a kdo se obohatil (§ 621 o. z.), a nejpozději v tříleté objektivní lhůtě ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo (§ 629 odst. 1 o. z.). Vzhledem k tomu, že platby probíhaly opakovaně, běží promlčecí lhůta od každé jednotlivé měsíční platby.
Doporučuji trvat na vypuštění sporné klauzule z návrhu Změny PV. Současně je nezbytné neprodleně a písemně (doporučeně s dodejkou) uplatnit nárok na vydání bezdůvodného obohacení vůči SVJ. Tento krok nejen chrání Vaše práva, ale zároveň vede ke stavení běhu promlčecí lhůty (po dobu soudního řízení) a plní zákonnou podmínku pro případné přiznání náhrady nákladů soudního řízení dle § 142 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, pokud by SVJ odmítlo plnit.
