Dobrý den.
Prodáváme byt a kupující si přeje vložit peníze do doby, než bude zapsán v KN jako vlastník bytu, aby částka ležela na účtu advokáta. Ve smlouvě není ovšem žádná jiná možnost, jak se k částce za byt dostat, kdyby advokát např. z důvodu úmrtí či dlouhodobé nemoci částku nemohl převést, popřípadě sankce (v jaké výši ze zákona? ) pro něj kdyby ji nechtěl převést. Navíc je dopsáno, že kupující tím, že zaplatil na účet advokáta, již splnil. Jak mám v tomto případě postupovat? Doporučili byste jinou možnost, jak ochránit naše peníze? Mám návrh smlouvy o úschově a i kupní smlouvy.
Advokátní úschova - co když advokát peníze nepřepošle prodávajícímu (původnímu majiteli nemovitosti)?
Odesláno:
Otevřeno 1030 x
1 odpověď
Host 3545
Mgr. Veronika Robotková (advokát)
Dobrý den,
k odpovědi si dovolím použít již jednou na stránkách poradny zveřejněnou odpověď.
"Dle § 56 a § 56a zákona o advokacii platí, že advokát je oprávněn spravovat cizí majetek. Peníze přijaté advokátem do správy je advokát povinen uložit na zvláštní účet u banky. Klient je povinen uhradit advokátovi náklady se správou majetku."
Povinnosti advokátů při správě majetku klientů (tzn. i v případě úschovy peněz) jsou podrobněji upraveny ve stavovském předpise České advokátní komory, konkrétně se jedná o Usnesení představenstva České advokátní komory č. 7/2004 Věstníku, ze dne 28. 6. 2004, o provádění úschov peněz, cenných papírů nebo jiného majetku klienta advokátem, které je dostupné zde:
http://www.cak.cz/scripts/detail.php?pgid=23
Informace o probíhající úschově peněz klienta musí být advokátem zároveň zaneseny do elektronické knihy úschov prostředků klienta:
http://www.cak.cz/scripts/detail.php?id=10564
1) V případě smrti advokáta či jeho prohlášení za mrtvého:
Dle § 7b/1 písm. a) a b) zákona o advokacii platí, že ten:
- kdo zemřel, je vyškrtnut ze seznamu advokátů ke dni úmrtí,
- kdo byl prohlášen za mrtvého, je vyškrtnut ze seznamu advokátů ke dni právní moci rozhodnutí soudu o prohlášení za mrtvého.
Dojde-li k vyškrtnutí advokáta ze seznamu advokátů z důvodu jeho smrti či prohlášení za mrtvého, bude aplikován § 27/4 zákona o advokacii. Dle tohoto ustanovení platí, že pokud byl advokát, který vykonával advokacii samostatně, vyškrtnut ze seznamu advokátů, určí Česká advokátní komora jiného advokáta jeho nástupcem, popřípadě učiní jiná vhodná opatření k ochraně práv a právem chráněných zájmů klientů vyškrtnutého advokáta; určený nástupce bezodkladně písemně vyrozumí tyto klienty o přijatých opatřeních.
Je-li tedy ve Vašem případě advokacie vykonávána dotyčným advokátem samostatně, bude v případě jeho smrti či prohlášení za mrtvého Českou advokátní komorou ustanoven nástupce, na kterého budete oprávněn se ve věci úschovy peněz obrátit.
Není-li dotyčným advokátem advokacie vykonávána samostatně (nýbrž je tento advokát např. společníkem obchodní společnosti – advokátní kanceláře), nelze vyloučit, že pro případ jeho neschopnosti spravovat dále Vaše peníze je ustanoven jeho zástupcem některý z jeho kolegů (v tomto ohledu se můžete u dotyčného advokáta informovat).
2) V případě dlouhodobé nemoci advokáta nebo z důvodu jiných překážek:
Dle § 27/1 zákona o advokacii platí, že brání-li advokátovi, který vykonává advokacii samostatně, jakákoliv překážka ve vykonávání advokacie a neučiní-li jiné opatření za účelem ochrany práv nebo právem chráněných zájmů svých klientů, je povinen ustanovit bez odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce ode dne, kdy taková překážka vznikla, jiného advokáta po dohodě s ním svým zástupcem (§ 26/1 zákona o advokacii) a klienty o tom bezodkladně písemně vyrozumět. Poruší-li advokát tuto povinnost, určí zástupce Česká advokátní komora s tím, že podle okolností případu určí i výši náhrady, kterou je povinen advokát zástupci poskytnout.
Komplikaci v této souvislosti představuje § 27/3 zákona o advokacii, dle něhož na nástupce advokáta nepřechází povinnost k vrácení peněžních prostředků poskytnutých klientem (z textu zákona není nicméně zcela zřejmé, měl-li zákonodárce v tomto ustanovení na mysli rovněž vydání peněžních prostředků z advokátní úschovy, lze se však domnívat, že ano). V případě vzniku dlouhodobé překážky na straně advokáta (nebude-li zároveň ustanoven jeho zástupce z řad jeho kolegů) by tak byl k vrácení peněžních prostředků z advokátní úschovy povinen stále tento advokát (nikoli jeho nástupce). I když bude advokát pro nějakou překážku dlouhodobě nepřítomen, může některé nezbytné úkony učinit. Rovněž tuto otázku Vám nicméně doporučuji konzultovat přímo s Vaším advokátem.
Vzhledem k tomu, že k přechodu vlastnického práva nedochází podpisem smlouvy, ale až zápisem do katastru nemovitostí lze těžko jiným způsobem zajistit, aby kupující za uhrazené peníze získal i vlastnické právo ke kupované nemovité věci. Zároveň i Vy máte jistotu, že kupující skutečně peníze uhradil. Bohužel žádné opatření Vám nedá nikdy stoprocentní jistotu, že vše dopadne tak jak má. Jediné jak tomu můžete předejít je vybrat si seriózního kupujícího a v případě uzavření svěřenecké smlouvy advokáta, v kterého můžete mít důvěru a o kterém víte, že již několik let vykonává advokacii zodpovědně.
k odpovědi si dovolím použít již jednou na stránkách poradny zveřejněnou odpověď.
"Dle § 56 a § 56a zákona o advokacii platí, že advokát je oprávněn spravovat cizí majetek. Peníze přijaté advokátem do správy je advokát povinen uložit na zvláštní účet u banky. Klient je povinen uhradit advokátovi náklady se správou majetku."
Povinnosti advokátů při správě majetku klientů (tzn. i v případě úschovy peněz) jsou podrobněji upraveny ve stavovském předpise České advokátní komory, konkrétně se jedná o Usnesení představenstva České advokátní komory č. 7/2004 Věstníku, ze dne 28. 6. 2004, o provádění úschov peněz, cenných papírů nebo jiného majetku klienta advokátem, které je dostupné zde:
http://www.cak.cz/scripts/detail.php?pgid=23
Informace o probíhající úschově peněz klienta musí být advokátem zároveň zaneseny do elektronické knihy úschov prostředků klienta:
http://www.cak.cz/scripts/detail.php?id=10564
1) V případě smrti advokáta či jeho prohlášení za mrtvého:
Dle § 7b/1 písm. a) a b) zákona o advokacii platí, že ten:
- kdo zemřel, je vyškrtnut ze seznamu advokátů ke dni úmrtí,
- kdo byl prohlášen za mrtvého, je vyškrtnut ze seznamu advokátů ke dni právní moci rozhodnutí soudu o prohlášení za mrtvého.
Dojde-li k vyškrtnutí advokáta ze seznamu advokátů z důvodu jeho smrti či prohlášení za mrtvého, bude aplikován § 27/4 zákona o advokacii. Dle tohoto ustanovení platí, že pokud byl advokát, který vykonával advokacii samostatně, vyškrtnut ze seznamu advokátů, určí Česká advokátní komora jiného advokáta jeho nástupcem, popřípadě učiní jiná vhodná opatření k ochraně práv a právem chráněných zájmů klientů vyškrtnutého advokáta; určený nástupce bezodkladně písemně vyrozumí tyto klienty o přijatých opatřeních.
Je-li tedy ve Vašem případě advokacie vykonávána dotyčným advokátem samostatně, bude v případě jeho smrti či prohlášení za mrtvého Českou advokátní komorou ustanoven nástupce, na kterého budete oprávněn se ve věci úschovy peněz obrátit.
Není-li dotyčným advokátem advokacie vykonávána samostatně (nýbrž je tento advokát např. společníkem obchodní společnosti – advokátní kanceláře), nelze vyloučit, že pro případ jeho neschopnosti spravovat dále Vaše peníze je ustanoven jeho zástupcem některý z jeho kolegů (v tomto ohledu se můžete u dotyčného advokáta informovat).
2) V případě dlouhodobé nemoci advokáta nebo z důvodu jiných překážek:
Dle § 27/1 zákona o advokacii platí, že brání-li advokátovi, který vykonává advokacii samostatně, jakákoliv překážka ve vykonávání advokacie a neučiní-li jiné opatření za účelem ochrany práv nebo právem chráněných zájmů svých klientů, je povinen ustanovit bez odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce ode dne, kdy taková překážka vznikla, jiného advokáta po dohodě s ním svým zástupcem (§ 26/1 zákona o advokacii) a klienty o tom bezodkladně písemně vyrozumět. Poruší-li advokát tuto povinnost, určí zástupce Česká advokátní komora s tím, že podle okolností případu určí i výši náhrady, kterou je povinen advokát zástupci poskytnout.
Komplikaci v této souvislosti představuje § 27/3 zákona o advokacii, dle něhož na nástupce advokáta nepřechází povinnost k vrácení peněžních prostředků poskytnutých klientem (z textu zákona není nicméně zcela zřejmé, měl-li zákonodárce v tomto ustanovení na mysli rovněž vydání peněžních prostředků z advokátní úschovy, lze se však domnívat, že ano). V případě vzniku dlouhodobé překážky na straně advokáta (nebude-li zároveň ustanoven jeho zástupce z řad jeho kolegů) by tak byl k vrácení peněžních prostředků z advokátní úschovy povinen stále tento advokát (nikoli jeho nástupce). I když bude advokát pro nějakou překážku dlouhodobě nepřítomen, může některé nezbytné úkony učinit. Rovněž tuto otázku Vám nicméně doporučuji konzultovat přímo s Vaším advokátem.
Vzhledem k tomu, že k přechodu vlastnického práva nedochází podpisem smlouvy, ale až zápisem do katastru nemovitostí lze těžko jiným způsobem zajistit, aby kupující za uhrazené peníze získal i vlastnické právo ke kupované nemovité věci. Zároveň i Vy máte jistotu, že kupující skutečně peníze uhradil. Bohužel žádné opatření Vám nedá nikdy stoprocentní jistotu, že vše dopadne tak jak má. Jediné jak tomu můžete předejít je vybrat si seriózního kupujícího a v případě uzavření svěřenecké smlouvy advokáta, v kterého můžete mít důvěru a o kterém víte, že již několik let vykonává advokacii zodpovědně.