Oceňuji strukturovanost Vašich dotazů – je vidět, že tuto problematiku jste důkladně promýšleli. Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Můžeme požadovat odstranění psa z našeho pozemku včetně odstranění kotvy a dočasných přístřešků?

Ano, samozřejmě můžete. Neopírá-li se přítomnost psa na Vašich pozemcích - stejně jako zbudované dočasné stavby – o žádný právní titul (Váš souhlas, smlouva, služebnost apod.), můžete kdykoli požadovat, aby sousedé (oprávnění ze služebnosti) ustali s rušením výkonu Vašeho vlastnického práva, resp. s jeho omezováním.

V případě nemožnosti dohody lze samozřejmě podat v této věci k soudu žalobu – soudní řízení je však procesem časově, psychicky i finančně náročným (doporučuji proto pokusit se o dohodu).

2/ Máme jako důvod uvést marné uplynutí lhůty pro nasazení protištěkacího obojku?

Zajisté se jedná o důvod, který lze uvést. Nepůjde však o důvod jediný – stejně tak lze uvést, že jste rušeni ve výkonu svého vlastnického práva, resp. je výkon Vašeho vlastnického práva omezován. Dalším důvodem může být prevence vzniku škod na zdraví (jelikož pes je agresivní) apod.

3/ Anebo musíme majiteli poslat ještě jednu výzvu a žádat jiný způsob omezení štěkání podle výběru majitele psa?

Záleží na Vašem odhadu reakce oprávněných ze služebnosti. Pokud si myslíte, že nebudou ochotni se dohodnout a bude proto nutné se v budoucnu obrátit s žalobou na soud, lze Vám zaslání další upomínky (resp. předžalobní výzvy) doporučit. V ní se však netřeba zaměřovat pouze na zamezení štěkání psa, nýbrž by tato výzva měla směřovat k vyklizení pozemku jako celku (od dočasných staveb), odstranění psa apod.

Je důležité, abyste byli případně schopni soudu prokázat, že jste se opakovaně pokoušeli s oprávněnými ze služebnosti dohodnout, navrhovali jste různá řešení, projevovali dobrou vůli, ovšem bez úspěchu.

4/ Nebo máme odstranění psa žádat z důvodu jeho nebezpečnosti a využít k tomu krajskou veterinární správu?

Tento krok lze jednoznačně doporučit. Kontrola provedená krajskou veterinární správou proběhne zajisté rychleji než soudní řízení, navíc se jedná o krok, který je pro Vás prakticky zdarma. K podnětu, který případně budete adresovat krajské veterinární správě, doplňte lékařské zprávy, z nichž bude vyplývat, že pes v minulosti již několikrát napadl člověka.

5/ Anebo mám právo žádat odstranění psa z našeho pozemku prostě jen proto, že jsme majitelé pozemku a držení psa na pozemku není ošetřeno žádným dovětkem k věcnému břemenu ani jinou smlouvou?

Samozřejmě můžete – jedná se ostatně o důvod, který by postačoval sám o sobě. Doporučuji však ve výzvě, kterou budete oprávněným ze služebnosti zasílat, uvést všechny relevantní důvody (obtěžování štěkotem – tedy sousedské vztahy, omezování vlastnického práva – tedy ochrana výkonu vlastnického práva, agresivita psa – tedy prevence vzniku škod).

6/ Jak začít?

Doporučuji Vám učinit dva kroky současně, a to:

• veřejnoprávní krok – tedy kontaktování krajské veterinární správy s upozorněním na agresivního psa,
• soukromoprávní krok – tedy zaslání předžalobní výzvy oprávněným ze služebnosti.

7/ Potřebuji k tomu sbírat nějaké video důkazy nebo audio nahrávky?

Pokud si myslíte, že spor může eskalovat až do soudní fáze, lze Vám sběr důkazů rozhodně doporučit. Jako důkaz může sloužit vše, co vypovídá o určité skutečnosti. V případě hlučného a agresivního psa může jít typicky o nahrávky jeho projevu, fotografie nedostatečného uvázání psa, malého kotce, již zmiňované lékařské zprávy apod.

8/ Mám ještě psát nějakou upomínku majiteli psa?

Na tento dotaz odpovídám již pod bodem 3/ výše. Pokud si myslíte, že bude nutné dořešit nastalý spor soudní cestou, lze Vám zaslání další upomínky, resp. předžalobní výzvy, doporučit.

Vámi popsaný skutkový stav (tedy především prodlení projektanta trvající od září do února a posléze zjištěné vady projektové dokumentace) svědčí jednoznačně o závažném porušení smlouvy projektantem, což může mít za následek i vznik jeho odpovědnosti za škodu na Vaší straně. Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Lze jednání projektanta považovat za porušení jeho povinností, přestože nebyla uzavřena samostatná písemná smlouva?

K uzavření smlouvy o dílo v každém případě došlo. Je nutné si uvědomit, že smlouva o dílo nemusí být uzavřena v písemné formě – je tedy možné ji uzavřít i ústně či konkludentně (mlčky). Ve Vašem případě byla ostatně smlouva o dílo uzavřena písemně alespoň zčásti, jelikož některé její podstatné náležitosti byly sjednány e-mailem. Zasláním zadání, odsouhlasením ceny, akceptací zakázky a přijetím zálohy došlo jednoznačně k platnému uzavření smlouvy o dílo.

Pakliže projektant e-mailem potvrdil, že dílo zhotoví do konce září, stalo se toto ujednání závaznou součástí smlouvy o dílo. Nedodržení této lhůty tak představuje prodlení dlužníka (zde projektanta).

Projektant jako odborník odpovídá za správnost a kompletnost jím zhotovené projektové dokumentace. Podání nekompletního projektu a opomenutí zásahu na sousední pozemek je porušením odborné péče.

Ve Vámi popsaném případě je důležité, zda projektantovo prodlení a vadnost projektové dokumentace představují podstatné či nepodstatné porušení smlouvy o dílo. V tomto ohledu je klíčový § 2002/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.“

2/ Lze požadovat náhradu vzniklé škody (např. náklady na nájemné a další prokazatelné náklady)?

Ano, náhradu škody lze po projektantovi – za splnění zákonných podmínek - požadovat. Konkrétně dle § 2913 občanského zákoníku platí, že:

„Poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně ...

Povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.“

Aby bylo možné náhradu škody po projektantovi požadovat, je nutné:

- prokázat vztah příčinné souvislosti mezi porušením smlouvy projektantem a vznikem škody (tzn. zda je porušení smlouvy zásadní skutečností, bez níž by ke škodě nedošlo),

- zvážit, zda byl vznik škody projektantem předvídatelný – v zásadě se totiž odpovědnost vztahuje pouze na takovou škodu, kterou mohl škůdce předvídat (v tomto ohledu si nejsem jist, zda mohl projektant například předvídat, že budete muset po delší dobu žít v nájmu a platit nájemné).

3/ Lze uplatnit škodu související se ztrátou možnosti čerpání dotace?

V zásadě ano (jednalo by se o tzv. ušlý zisk) - i zde ovšem platí stejné podmínky, jaké uvádím v odpovědi na dotaz 2/. Bylo by tedy nutné prokázat, že kdyby projektant dodal projektovou dokumentaci v září 2025, dotaci byste s vysokou pravděpodobností získali (jelikož jste splňovali věcné podmínky dotačního programu). Bylo by tedy nutné doložit pravidla dotačního programu platná v dané době a prokázat, že uzavření výzvy či změna podmínek nastala až po pochybení projektanta.

4/ Jakou důkazní hodnotu mají e-maily, doklad o záloze, svědecké výpovědi?

Jedná se o plnohodnotné důkazy. Jako důkaz lze použít v zásadě cokoli, co prokazuje určitou skutečnost. E-maily jsou obecně považovány za běžný písemný důkaz. Jasně prokazují ujednání o termínu dokončení díla. Doklad o uhrazené záloze zřetelně prokazuje faktický vznik smluvního vztahu a plnění z Vaší strany. Svědeckými výpověďmi lze podpůrně prokázat Vámi vyvíjený nátlak na splnění termínů, resp. projektantovo neustálé odkládání dokončení díla.

5/ Jaký další postup vůči projektantovi doporučujete?

Bude ideální, podaří-li se Vám získat náhradu škody mimosoudní cestou. Lze Vám proto doporučit:

a/ Spočítejte přesnou výši vzniklé škody (nájmy, bankovní poplatky, rozdíl v dotaci). Vše podložte fakturami, smlouvami či jinými podklady.

b/ Nechte si od advokáta sepsat předžalobní výzvu k náhradě škody. Tento krok projektantovi ukáže, že máte právní oporu, aniž byste hned podávali žalobu. Předžalobní výzvu si můžete samozřejmě připravit i sami – jedná se ve své podstatě toliko o dopis.

c/ Každý autorizovaný projektant musí být ze zákona pojištěn proti odpovědnosti za škody způsobené výkonem své činnosti. V předžalobní výzvě proto můžete projektantovi navrhnout, aby škodu nahlásil své pojišťovně.

d/ Projektantovi můžete (rovněž v předžalobní výzvě) nabídnout možnost kompromisu (např. odpuštění doplatku ceny díla výměnou za kompenzaci části nájmů) formou písemné dohody o narovnání.

Rozhodnete-li se pro využití služeb advokáta (případně nebude-li projektant ochoten se dohodnout a bude tudíž nutné podat k soudu žalobu), můžete ho vyhledat zde:

• www.advokatikomora.cz 

(přičemž se zaměřte na advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).

____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

ODPOVĚĎ NA PODDOTAZ: 

Na poddotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Doplatek ceny projektové dokumentace:

Je-li dílo (zde projektová dokumentace) vadné, nejste povinni doplácet zhotoviteli (projektantovi) jeho plnou cenu. Toto Vaše právo se opírá o § 2615/2 občanského zákoníku (dle něhož se na vady díla použijí obdobně ustanovení o vadách zboží z kupní smlouvy) ve spojení s § 2108 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Do odstranění vady nemusí kupující platit část kupní ceny odhadem přiměřeně odpovídající jeho právu na slevu.“

Doporučuji Vám, abyste uplatnění tohoto Vašeho práva projektantovi písemně oznámili (samozřejmě včetně oznámení vad – tedy reklamace – předpokládám však, že reklamace projektové dokumentace proběhla již v minulosti).

2/ Případné zadržení projektové dokumentace projektantem:

Projektant by byl oprávněn zadržet projektovou dokumentaci pouze tehdy, pokud by byla z jeho strany kompletně a bezvadně provedena a Vy jste byli v prodlení s úhradou její ceny. Takový stav však nenastal, resp. situace je právě opačná.

Vzhledem k tomu, že:

• projektová dokumentace je vadná,
• zadržením doplatku ceny realizujete své právo dle občanského zákoníku,

není projektant oprávněn Vám projektovou dokumentaci nepředat. Jeho povinností je projektovou dokumentaci opravit (odstranit Vámi vytčené vady) a předat Vám ji. Tím splní své zákonné povinnosti a Vám tím vznikne povinnost provést doplatek ceny projektové dokumentace.

Na tomto místě připomínám, že v okamžiku, kdy Vám vznikne povinnost provést doplatek ceny, můžete oproti tomuto doplatku započíst své právo na náhradu škody.

3/ Náhrada škody za zdražení stavebních prací a materiálů:

V zásadě jste oprávněni požadovat po projektantovi náhradu škody v podobě zvýšení ceny stavebních prací a materiálů – jedním dechem je však nutné dodat, že vymahatelnost takového práva bude přímo odvislá od Vaší schopnosti prokázat vztah příčinné souvislosti (což nemusí být snadné).

Museli byste prokázat, že v době, kdy měla být dle smlouvy projektová dokumentace hotová (a to v bezvadném stavu), jste měli například zajištěnou stavební firmu (za sjednanou cenu), přičemž z této spolupráce sešlo a nyní jsou ceny stavebních prací a materiálů vyšší.

V této souvislosti se může projektant případně bránit rovněž s odkazem na předvídatelnost škody – tzn. může tvrdit, že za tuto škodu neodpovídá, jelikož ji nemohl předvídat. V tomto ohledu je důležité, zda projektant věděl (a můžete to prokázat), že jste měli v úmyslu začít ihned po dokončení projektové dokumentace (a získání nezbytných povolení) stavět.

4/ Uplatnitelnost konkrétních nároků:

U všech Vámi vyjmenovaných nároků lze říci, že Vám na ně vůči projektantovi vzniklo právo, ovšem za splnění těchto podmínek:

• budete schopni tyto nároky přesně vyčíslit (a jejich výši prokázat),
• budete schopni prokázat, že tyto škody vznikly v příčinné souvislosti s projektantovým prodlením (resp. vadností projektové dokumentace).

Stejně jako v odpovědi na dotaz č. 3/ upozorňuji, že projektant by se mohl bránit (otázkou je, zda úspěšně) poukazem na nepředvídatelnost vzniku některých škod (kupříkladu není jisté, zda mohl odhadnout, že v důsledku jeho prodlení budete muset dočasně bydlet v nájmu).

Sleva z ceny díla je Vaším základním právem z titulu vadnosti projektové dokumentace. V tomto případě je však nutné rozhodnout, jaké právo z vadné projektové dokumentace uplatníte (resp. jste již uplatnili). Ze znění dotazu jsem pochopil, že jste se nedomáhali poskytnutí slevy, nýbrž odstranění vad (tedy opravy).

5/ Odstoupení od smlouvy o dílo:

Od smlouvy o dílo lze odstoupit, pakliže se projektant dopustil podstatného porušení této smlouvy. Pojem podstatné porušení je definován v § 2002/1 občanského zákoníku následovně:

„Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.“

Pokud tedy projektant například věděl, že včasné dokončení projektové dokumentace je pro Vás klíčové z důvodu čerpání dotace a hypotéky, musel si být vědom toho, že pokud byste předem věděli o jeho prodlení, nikdy byste smlouvu o dílo neuzavřeli.

Je podstatné, zda Vám byla opravená projektová dokumentace již dodána. Pokud ano, nejeví se odstoupení od smlouvy jako příliš vhodný krok – podstatné porušení smlouvy již totiž bylo napraveno.

_______________________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Ano, jako vlastníci sousední nemovitosti máte možnost se bránit, ale záleží na tom, v jaké fázi se projekt nachází a zda je zamýšlené využití v souladu s územním plánem a stavebními předpisy. Samotný fakt, že se Vám záměr nelíbí, bohužel k jeho zablokování nestačí.

Pokud má být rodinný dům změněn tak, že v přízemí vznikne bistro a v patře byt určený ke krátkodobému nebo dlouhodobému pronájmu, zpravidla nepůjde jen o běžnou rekonstrukci. Může se jednat o změnu v užívání stavby, případně o stavební úpravy, které budou vyžadovat povolení stavebního úřadu.

Jako vlastníci sousedního pozemku nebo stavby můžete být účastníky příslušného řízení, pokud mohou být Vaše práva záměrem přímo dotčena. V takovém případě můžete uplatnit námitky, například že:

• dojde k výraznému zvýšení dopravy a parkování v obytné lokalitě,
• provoz bistra bude způsobovat hluk, zápach či zvýšený pohyb osob,
• zásobování provozovny bude znamenat častý příjezd dodávek,
• provoz bude zasahovat do Vašeho práva na pokojné bydlení,
• nebude zajištěn dostatečný počet parkovacích míst na vlastním pozemku investora.

Naopak samotná skutečnost, že kolem vede cyklostezka a již nyní tam jezdí hodně cyklistů, nebude sama o sobě důvodem pro zamítnutí záměru.

Doporučuji proto nejprve zjistit:

• zda již bylo podáno oznámení nebo žádost na stavební úřad,
• zda se jedná pouze o rekonstrukci, nebo i o změnu účelu užívání stavby,
• zda územní plán v dané lokalitě provoz bistra vůbec připouští.

Pokud bude zahájeno řízení, sledujte úřední desku obce nebo stavebního úřadu a včas uplatněte své námitky. Později už bývá možnost obrany podstatně omezená.

Jestliže by bistro bylo nakonec povoleno a následný provoz byl nad míru přiměřenou poměrům obtěžující (například nadměrným hlukem, zápachem, nočním provozem nebo dopravou), můžete se bránit i následně. Občanský zákoník chrání vlastníky před tzv. imisemi, tedy nadměrným obtěžováním ze sousedního pozemku. V krajním případě je možné domáhat se soudní ochrany a požadovat, aby se provozovatel takového obtěžování zdržel.

Vámi popsaná situace je v zásadě řešitelná dvěma způsoby:

1/ Veřejnoprávní varianta:

V první řadě Vám doporučuji upozornit na zjištěné skutečnosti (včetně doložení fotodokumentace) místně příslušný stavební úřad, vodoprávní úřad a provozovatele kanalizace (obec).

Pakliže se skutečně jedná o tzv. černou stavbu (přičemž Vámi uváděné skutečnosti tomu nasvědčují), měl by stavební úřad (po provedeném místním šetření) zahájit řízení o odstranění stavby. V rámci tohoto řízení bude povinen umožnit sousedce požádat o dodatečnou legalizaci této černé stavby – to však nebude možné bez doložení Vašeho písemného souhlasu s uložením sousedčiny kanalizační přípojky ve Vašem pozemku (lze Vám samozřejmě doporučit sousedce takový souhlas nedávat).

Tato varianta je nejjednodušší (jelikož dotčené veřejnoprávní orgány by měly konat samy), nejlevnější (za podání podnětu není třeba nic platit) a nejrychlejší (rychlost veřejnoprávních orgánů nelze předjímat, v průměru však bývají rychlejší než soudy).

2/ Soukromoprávní varianta:

Je-li sousedčina kanalizační přípojka uložena ve Vašem pozemku bez existence jakéhokoli právního titulu (služebnost – věcné břemeno, jiná smlouva apod.), je možné se bránit i podáním žaloby k soudu – jejím prostřednictvím byste se mohl domáhat odstranění kanalizační přípojky z Vašeho pozemku a vydání bezdůvodného obohacení, které na sousedčině straně vzniklo.

Soudní řízení je ovšem procesem časově, psychicky i finančně náročným, nadto s nejistým výsledkem (sousedka by mohla například tvrdit, že došlo k vydržení služebnosti a vše je proto v pořádku). Tuto variantu Vám proto doporučuji až jako druhou v pořadí (pakliže Vám výše uvedené veřejnoprávní orgány nepomohou).

Bude-li nutné se v této věci obrátit s žalobou na soud, doporučuji Vám využít služeb advokáta:

• www.advokatikomora.cz 

(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).

Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Jde o změnu charakteru plotu, je dodržená bezpečnostní vzdálenost, vyhovuje sousedův plot konstrukčnímu řešení, má být montáž panelů prováděná certifikovanou firmou?

Instalací fotovoltaických panelů na sousedův plot došlo zajisté ke změně jeho charakteru – z pouhého oplocení a vymezení hranic pozemků se stala nosná konstrukce pro technologické energetické zařízení.

Obecná odstupová vzdálenost samostatných staveb (kam by patrně bylo možné zařadit rovněž fotovoltaický panel) od hranice pozemků je 2 metry.

Ke konstrukčnímu řešení betonového plotu nejsem schopen se vyjádřit – tuto otázku je nutné položit odborníkovi z oblasti stavebnictví. Laicky se nicméně domnívám, že konstrukce běžného betonového plotu nemůže vyhovovat požadavkům na nesení fotovoltaických panelů.

Montáž a zapojení Fotovoltaické elektrárny, resp. panelů musí provádět osoba s příslušným oprávněním a certifikací. Svépomocná montáž je z hlediska požární bezpečnosti a připojení do distribuční sítě nepřípustná.

2/ Máme obavy o bezpečnost, na zahradě se pohybují dospělé osoby a děti.

Považujete-li sousedovy fotovoltaické panely za nebezpečné (z důvodu hrozícího úrazu elektrickým proudem, rizika pádu panelů z důvodu větru apod.), doporučuji Vám kontaktovat v této věci (ideálně včetně fotodokumentace) místně příslušný stavební úřad. Dospěje-li tento úřad k závěru, že sousedovy fotovoltaické panely byly instalovány protiprávně, může mu nařídit zjednání nápravy.

3/ Řeší se imise, celkové plnění?

Je-li Váš pozemek v důsledku blízkosti sousedových fotovoltaických panelů nadměrně zastíněn, případně jste-li například nadměrně obtěžováni odrazem slunečního světla od těchto panelů, lze to samozřejmě považovat za tzv. sousedskou imisi. Dle § 1013/1 občanského zákoníku platí, že:

„Vlastník se zdrží všeho, co působí, že ... světlo, stín ... a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka ... v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku ...“

Nebude-li dohoda se sousedem možná, budete se moci obrátit s žalobou k soudu. Pro učinění tohoto kroku Vám doporučuji využít služeb advokáta:

www.advokatikomora.cz 

(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).

Před podáním žaloby bude nicméně vhodnější upozornit na současný stav místně příslušný stavební úřad – jeho zásah totiž bude pravděpodobně mnohem rychlejší (a rovněž v podstatě zdarma), než rozhodnutí soudu.

4/ Byl nám zabráněn vstup na pozemek.

K tomu nejsem schopen se vyjádřit – ze znění dotazu není zřejmé, zda máte na mysli vstup na Váš či sousedův pozemek, z jakého důvodu se tak stalo, jak dlouho tento stav trval apod.

5/ Od magistrátu máme povolení ke stavbě nového plotu, 200 cm vysokého, je to právně v pořádku?

V pořádku to je. V tomto ohledu je důležité, kdy Vám bylo toto povolení vydáno. Dle současné právní úpravy není zapotřebí žádné povolení stavebního úřadu, jedná-li se o:

„oplocení do výšky 2 m mezi pozemky, které se nacházejí v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše“

(jak to vyplývá z odst. 1 písm. a) bodu 5. přílohy 1 stavebního zákona ve spojení s § 171 stavebního zákona).

____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
• zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon

Stručná odpověď na Váš dotaz zní: Ne, žádné povolení (ani registraci) pro instalaci fotopasti nepotřebujete.

Je důležité, aby fotopast snímala skutečně pouze Váš majetek/pozemek/stavbu – nesmí tedy snímat veřejné prostranství (ulici, chodník apod.), část sousedního pozemku či například okno sousedního domu.

Upozorňuji, že pokud by se Vám pomocí fotopasti podařilo zaznamenat například podobu (tvář) zloděje/vandala, není možné takto získané snímky uveřejnit (tím byste se totiž mohl dostat do rozporu s právem této osoby na ochranu její podoby). Získané snímky by však samozřejmě bylo možné předat policii jako důkaz.

Ve Vámi popsaném případě nelze vyloučit, že byste mohli vůči prodávajícímu uplatňovat práva z vadného plnění, případně požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny. Úspěch takového nároku však bude záviset především na tom, zda se podaří prokázat, že nedostatečná vydatnost studny představovala skrytou vadu existující již v době převodu nemovitosti.

Podstatné je, že jste se před koupí na otázku dostatku vody výslovně dotazovali a bylo Vám sděleno, že s vodou nikdy nebyl problém. Pokud se následně ukázalo, že studna dlouhodobě neposkytuje dostatek vody pro běžné užívání domu a že obdobné problémy existovaly již v minulosti, může být toto tvrzení prodávajícího významné. Ještě významnější by bylo, pokud by se prokázalo, že prodávající o problému věděl a při prodeji jej zamlčel.

Samotná skutečnost, že po roce užívání nemovitosti musíte řešit vrt a stavební povolení, automaticky neznamená, že máte nárok na vrácení části kupní ceny. Bude nutné prokázat, že nízká vydatnost studny nebyla nově vzniklým problémem způsobeným například mimořádným suchem, ale že šlo o stav, který existoval již v době koupě domu.

Ve Váš prospěch může svědčit informace, kterou zjistil realitní makléř, že již předchozí vlastník se s nedostatkem vody občas potýkal. Pokud by se podařilo tuto informaci doložit svědecky nebo jinými důkazy, mohlo by to podpořit argument, že se nejedná o novou závadu vzniklou až po převodu nemovitosti.

Doporučil bych nejprve zajistit co nejvíce důkazů. Zejména by bylo vhodné:

• nechat odborně posoudit stav studny a její vydatnost,
• zjistit, zda existují záznamy o čištění, prohlubování nebo jiných zásazích do studny v minulosti,
• pokusit se ověřit informace o problémech s vodou u předchozích vlastníků,
• uchovat veškerou komunikaci s realitní kanceláří a prodávajícím.

Pokud odborné posouzení potvrdí, že studna dlouhodobě nesplňuje běžné požadavky na zásobování domu vodou a že tento stav existoval již před prodejem, přichází v úvahu požadavek na přiměřenou slevu z kupní ceny. Výše slevy by se obvykle odvíjela od nákladů nutných k odstranění problému, například od ceny nového vrtu a souvisejících prací.

Je také vhodné jednat bez zbytečného odkladu. Ačkoli jste problém zjistili již krátce po nastěhování a průběžně jej řešíte, prodávající by mohl namítat, že jste svá práva neuplatnili včas. Proto bych doporučil prodávajícího písemně kontaktovat co nejdříve, popsat zjištěný stav a oznámit mu, že věc považujete za skrytou vadu nemovitosti.

Na základě Vámi uvedených skutečností nelze zaručit úspěch případného nároku, ale rozhodně nejde o situaci, která by byla předem beznadějná. Naopak informace o tom, že problémy s vodou mohly existovat již před prodejem, může být pro posouzení celé věci zásadní.