Osobní závazek sepsaný notářským zápisem, ale bez věcného břemene - vliv změny majitele věci
- Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů)
- Kategorie: Věcná břemena (služebnosti)
- Zveřejněno: 30. červen 2016
Mám zájem koupit zahradu od paní Xxxxxxxxxx. Tento pozemek byl součástí většího celku, který si v roce 1982 rozdělili tři majitelé. Na pozemku paní Xxxxxxxxxxx je studna. O ní se v notářském zápise z té doby píše: Na parcele … zahrady zřízena je studna s pumpou.
U příležitosti tohoto reálného dělení paní Xxxxxxxxx ve vlastnictví této propůjčuje vlastníku zahrady č. parc…. paní Yyyyyyyyyy a vlastníku zahrady č. parc. … panu Zzzzzzzzz právo čerpati z této studny pro potřebu vlastní a potřebu zahrad č. parc…. vodu s právem volného příchodu a odchodu k tomuto vodnímu zdroji. Náklady veškeré údržby, čištění a oprav této studny s pumpou půjdou na vrub všech tří účastníků této smlouvy, rovným dílem. Účastníci berou na vědomí, že touto dohodou nezakládají věcné právo k nemovitosti, že jde o závazek povahy osobní. Tolik citace z notářského zápisu. Dnes (26.05.2016) navíc oba sousedé mají na svých zahradách vlastní vrty. Zajímalo by mě, jestli tato dohoda pozbývá platnosti se změnou majitele pozemku se studnou a o co se případně při tomto tvrzení opřít. Děkuji, Leona
ODPOVĚĎ:
Dle znění dotazu usuzuji, že k zániku zmiňovaného závazku dojde skutečně se změnou vlastníka předmětného pozemku.
V tomto ohledu je možné vycházet zejména z posledních slov Vámi citované pasáže notářského zápisu: "… jde o závazek povahy osobní … ". Jelikož v notářském zápisu je výslovně zmíněno, že a/ se nejedná o věcné právo (zde věcné břemeno), nýbrž b/ jde pouze o osobní závazek, lze dojít k závěru, že zmíněný závazek je vázán k osobě paní Xxx, tzn. že stane-li se vlastníkem předmětného pozemku jiná osoba (Vy), tento závazek zanikne (na nového vlastníka pozemku tedy nepřejde).
Pro jistotu Vám doporučuji nahlédnout do katastru nemovitostí, což lze učinit i online:
http://nahlizenidokn.cuzk.cz/
a ověřit, že předmětný pozemek není zatížen věcným břemenem ve prospěch sousedů.
Aby však nebyla situace tak jednoznačná, poukazuji na § 1893 občanského zákoníku, který upravuje převzetí majetku. Dle tohoto ustanovení platí, že:
- převezme-li někdo od zcizitele veškerý majetek nebo jeho poměrně určenou část, stává se společně a nerozdílně se zcizitelem dlužníkem z dluhů, které s převzatým majetkem souvisí a o nichž nabyvatel při uzavření smlouvy věděl nebo musel vědět; nabyvatel však není povinen plnit více, než kolik činí hodnota majetku, jehož takto nabyl;
- opačné ujednání mezi zcizitelem a nabyvatelem je vůči věřiteli neúčinné.
Jelikož tento právní institut představuje v českém soukromém právu novinku (je zde zakotven teprve od 1. 1. 2014), není odborný názor na toto ustanovení dosud ustálen (přičemž související judikatura zatím nevznikla). Není především jasné, zda lze ve Vašem případě (při koupi jediného pozemku od paní Xxx) hovořit o převzetí poměrně určené části majetku. Dále je otázkou, zda je možné závazek strpět čerpání vody vůbec považovat za dluh, o němž toto ustanovení občanského zákoníku hovoří.
S ohledem na skutečnost, že sousedé se prostřednictvím notářského zápisu dohodli na tom, že se má jednat o osobní závazek, soudím, že k jeho přechodu na Vás nedojde, a to ani dle § 1893 občanského zákoníku, neboť dohoda smluvních stran (k níž došlo ještě před účinností občanského zákoníku) má v zásadě přednost před dikcí zákona.
Hodláte-li nabýt o této otázce jistoty, můžete zprostředkovat uzavření dohody mezi sousedy (stranami notářského zápisu) o tom, že předmětný závazek zrušují (popř. si můžete od sousedů vyžádat písemné prohlášení o tom, že tento závazek považují se změnou vlastnického práva k předmětnému pozemku za zaniklý).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/