Znečištění veřejného průchodu domu SVJ občany a zřízení služebnosti pro město za úplatu

Prosíme o vysvětlení, co by to pro SVJ znamenalo, jaká omezení, popř. jakou výši úplaty bychom mohli požadovat. Děkuji, Albert

ODPOVĚĎ:
Z dotazu usuzuji, že bytovým domem vede průchod (chodník), který se nachází na pozemku, který je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek (a spravuje ho tudíž SVJ).
V této souvislosti je klíčový § 34 zákona o obcích, dle něhož platí, že veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru.
Není tedy rozhodné, kdo je vlastníkem předmětného pozemku (chodníku), může se jednat i o fyzickou osobu (resp. více fyzických osob), podstatné je, že předmětný pozemek je přístupný všem bez omezení (a má charakter veřejného prostranství). Veřejným prostranstvím se určitý pozemek stává ze zákona, tedy v okamžiku, kdy jsou splněny podmínky dle shora citovaného ustanovení zákona o obcích (o získání/pozbytí charakteru veřejného prostranství tedy nerozhoduje žádný úřad).
V obecné rovině dle čl. 11/4 Listiny základních práv a svobod platí, že vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. Stejné pravidlo je pak zakotveno rovněž v § 1038 a § 1039 občanského zákoníku.
V případě veřejného užívání soukromých pozemků (které spadají do kategorie veřejného prostranství) soudy dovodily, že umožňuje-li obec veřejné užívání soukromého pozemku, aniž by za to vlastníkovi takového pozemku poskytla náhradu, vzniká na její straně bezdůvodné obohacení (§ 2991 a násl. občanského zákoníku), k jehož vydání je obec povinna.
V rozsudku ze dne 31. 1. 2006, sp. zn. 33 Odo 1253/2005, dospěl Nejvyšší soud k závěru, že:
"Obci vzniká bezdůvodné obohacení plněním bez právního důvodu, pokud není užívání pozemku, který je součástí veřejného prostranství a je ve vlastnictví jiného subjektu, upraveno např. smlouvou mezi vlastníkem pozemku a obcí. Ustanovení § 34 zákona č. 128/2000 Sb. , o obcích, nezakládá právo obce, aby vlastník pozemku, který je součástí veřejného prostranství, strpěl jeho bezplatné užívání."
Ke shodným závěrům pak Nejvyšší soud dospěl např. v těchto rozhodnutích: rozsudek ze dne 31. 1. 2006, sp. zn. 33 Odo 1253/2005 (citovaný výše), rozsudek ze dne 15. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 823/2003, usnesení ze dne 9. 3. 2004, sp. zn. 32 Odo 872/2003, rozsudek ze dne 14. 2. 2006, sp. zn. 33 Odo 396/2004, usnesení ze dne 26. 10. 2010, sp. zn. 28 Cdo 3382/2010. Lze upozornit např. i na usnesení Ústavního soudu ze dne 14. 9. 2004, sp. zn. III. ÚS 338/04, nebo na usnesení Ústavního soudu ze dne 15. 4. 2010, sp. zn. II. ÚS 731/10.
Nabídka města na zřízení věcného břemene (služebnosti) tak koresponduje rozhodovací praxi soudů, tzn. že postup města je možné označit za správný.
Dle § 1257/1 občanského zákoníku platí, že věc (zde pozemek s chodníkem) může být zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet. Předmětem služebnosti (kterou by spoluvlastníci pozemku, prostřednictvím SVJ, smluvně zřídili s městem), by tedy byl závazek spoluvlastníků (resp. SVJ) strpět veřejné užívání předmětného pozemku a závazek města uhradit za to sjednanou úplatu (popř. hradit pravidelné platby). Služebnost může být smluvně (v písemné formě) zřízena na dobu určitou i neurčitou, pro její zřízení je (v případě nemovitých věcí) nutný vklad do katastru nemovitostí.
Výše úplaty za smluvní zřízení služebnosti je věcí dohody SVJ a města. V tomto ohledu lze vycházet např. z výše nájemného za obdobný pozemek, které je v daném místě a čase obvyklé. V této souvislosti může SVJ oslovit některou z realitních kanceláří s dotazem na aktuální výši nájemného pozemků (s chodníky) v daném městě, popř. je možné se obrátit na soudního znalce:
http://datalot.justice.cz/justice/repznatl.nsf/$$SearchForm?OpenForm
Na tomto místě upozorňuji ještě na § 16b zákona o oceňování majetku (jehož aplikace není ve Vašem případě povinná, může však být použit jako vodítko), dle něhož mimo jiné platí, že:
- služebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny;
- roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti;
- nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10.000,- Kč.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 128/2000 Sb. , o obcích (obecní zřízení)
usnesení předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb. , o vyhlášení LISTINY ZÁKLADNÍCH PRÁV A SVOBOD jako součásti ústavního pořádku České republiky
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 151/1997 Sb. , o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/