Kdo je odpovědný za nevytvoření štítové zdi při rozdělení bytového domu na dva samostatné domy?

Jeden z vlastníků vyvolal jednání na stavebním úřadě. Stavební úřad provedl kontrolní prohlídky a na jejich základě vyvolal řízení o dodatečném řešení oné neexistující štítové zdi. Otázkou ale je, kdo udělal chybu a kdo a jak ji dnes (21.02.2016) má napravit. Původní majitelka domu ho prodala na základě kupní smlouvy, ve které je odkazováno na geometrický plán oddělení, část tohoto domu synovi. V tomto geometrickém plánu je zase odkaz na podmínky reálného rozdělení. Přestože podmínky reálného rozdělení nemovitosti splněny nebyly, na katastru nemovitostí byly jako samostatné zapsány. V této smlouvě je uvedeno, že nabyvatel nepřejímá žádné dluhy a závady, které podle prohlášení převodkyně a stavu evidence nemovitostí ani nejsou. 1983 prodala majitelka svůj dům, na základě kupní smlouvy, ve které opět stojí, že nejsou žádné závady, druhému synovi, který je i dnes (21.02.2016) jeho majitelem. Dům, který byl oddělen z domu původního a jehož majitelem byl syn majitelky, byl darován zase jeho synovi (tedy vnuku původní majitelky nerozděleného domu). A dál v řadě zase tento dům byl darován bratrovi. Před jednáním se stavebním úřadem, na koho tedy přechází povinnost zbudování dělící štítové zdi, když majitelka původní nemovitosti již zemřela. Šlo by vrátit ono rozdělení zpět tak, aby se nemusela štítová stěna stavět, že by z těchto domů byl zase jeden, se dvěma jednotkami v osobním vlastnictví nynějších majitelů, kde by užívání bylo stanoveno na základě více než 30-ti letého samostatného užívání. Co by to pro současné majitele znamenalo, za jakých podmínek pro ně, by to bylo možné? Jak by se v tomto kroku muselo právně postupovat? Musela by se napadnout neplatnost původního rozdělení? A pokud ano, stal by se tento dům předmětem dědictví po bývalé majitelce? Děkuji, Aleš

ODPOVĚĎ:
Zde je samozřejmě nutné uvést právní stav (zaspaný v katastru nemovitostí) do souladu s faktickým stavem.
Rozdělení domu probíhá na základě prohlášení jediného vlastníka domu (celého), kterým se dům dělí na (ve Vašem případě) dvě bytové jednotky. Tedy pokud současně v kupní smlouvě, kterou byla jedna nově vytvořená jednotka prodána jiné osobě (prvnímu synovi) není stanovena povinnost tomuto synovi postavit štítové zdivo, byla k tomu povinna původní majitelka. Z té tato povinnost přecházela postupně na nové majitele té části domu, která byla ze strany původní majitelky převedena později (druhému synovi). Z Vašeho dotazu přímo nevyplývá, zda noví majitelé věděli o této povinnosti, nicméně vzhledem k tomu, že převody probíhali v rámci rodiny (prvnímu a druhému synovi), lze předpokládat, že o této skutečnosti věděli, pouze nebyla z jejich strany reflektována.
Rozhodnutí, kterým byla stanovena podmínka postavení štítového zdiva, nelze „vrátit“, neplatnost původního rozdělení by teoreticky bylo možné napadnout, nicméně spíše lze očekávat, že by tomuto návrhu nebylo vyhověno, jelikož (jak je uvedeno i výše), převody probíhaly v rámci rodiny, tedy mezi osobami, které min. měly vědět o povinnosti postavit štítové zdivo, a faktický stav takto funguje již více než 30 let. Je zde ovšem také podstatné, jaký postoj zaujme příslušný stavební úřad, který se v současnosti tímto problémem zabývá.