Hluk od sousedů z důvodu špatné neprůzvučnosti stěn - reklamace bytu developera
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
Koupila jsem od developera novostavbu řadového rodinného domu. Od souseda slyším veškerý hluk, hudbu, mluvené slovo, zavírání dveří. Toto jsem reklamovala, developer provedl měření neprůzvučnosti stěn. Výsledek je 28dB-30dB. Toto nesplňuje noční normu. Dle vyjádření developera je vše v pořádku a dále toto nehodlá řešit.
Mám nějakou možnost ho donutit k nápravě? Děkuji, Lýdie.
ODPOVĚĎ:
Ve své odpovědi budu vycházet z předpokladu, že předmětný rodinný dům jste zakoupila již za účinnosti občanského zákoníku (tzn. po 1. 1. 2014).
Snížená zvukotěsnost stěn řadového rodinného domu je bezesporu vadou, kterou je možné reklamovat. V tomto ohledu je důležité, zda tuto vadu rodinného domu považujete za podstatné či nepodstatné porušení kupní smlouvy.
Dle § 2002/1 občanského zákoníku je podstatné takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu (zde developer) již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana (Vy) smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.
Představuje-li pro Vás snížená zvukotěsnost stěn takovou vadu, při jejíž znalosti byste kupní smlouvu vůbec neuzavřela (a developer o tom věděl či musel vědět), jedná se o podstatné porušení kupní smlouvy. V takovém případě máte dle § 2106/1 občanského zákoníku právo:
a/ na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci (v případě rodinného domu nepřichází příliš v úvahu),
b/ na odstranění vady opravou věci,
c/ na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo
d/ odstoupit od smlouvy (tzn. vrátit developerovi rodinný dům oproti vrácení kupní ceny).
Je-li snížená zvukotěsnost stěn naopak pouze nepodstatným porušením kupní smlouvy, máte dle § 2107/1 občanského zákoníku právo:
a/ na odstranění vady (zejména tedy opravou), anebo
b/ na přiměřenou slevu z kupní ceny.
Z dotazu nevyplývá, zda jste reklamaci uplatnila písemně (tzn. zda je možné z písemné reklamace a návazné korespondence prokázat, že došlo k uplatnění reklamace a jejímu vyřízení developerem). V této souvislosti se proto můžete na developera opakovaně obrátit s písemnou reklamací (v níž popíšete zjištěné vady a uplatníte některé z práv, která Vám občanský zákoník přiznává).
Nebude-li developer ochoten se Vaší reklamací dále zabývat, popř. zamítne-li znovu Vaší reklamaci, nezbude Vám, než se v této věci obrátit s žalobou na soud. V rámci žaloby se můžete po developerovi (jako žalovaném) domáhat např. toho, aby Vám poskytl přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo aby zjištěné vady opravil. Pro učinění tohoto právního kroku Vám v každém případě doporučuji advokátní zastoupení:
www.advokatikomora.cz
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/