Nemovitost má jiné vlastnosti než v inzerátu - nárok na vrácení rezervační zálohy
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
Rádi bychom se zeptali na názor. Na internetu jsme objevili inzerát RK, která nabízela zděnou chatu se zahradou. V detailu inzerátu bylo opět uvedeno, že se jedná o zděnou chatu. Dohodli jsme si tedy prohlídku. Protože vše splňovalo naši představu, podepsali rezervační smlouvu a začali zajišťovat hypotéku. K té v bance potřebovali odhad, který jsme nechali zpracovat.
V tento moment vyšlo najevo, že se nejedná o zděnou stavbu, ale o dřevostavbu se zateplením z polystyrénu a strukturovanou omítkou. Po tomto zjištění jsme řešili, co dále, ale vzhledem k tomu, že jsme měli již zaplacený rezervační poplatek i odhad a neměli jsme žádný důkaz o špatné specifikaci inzerátu, tak jsme se rozhodli pokračovat v koupi. Báli jsme se, že by nám to RK neuznala a my bychom přišli o rezervační poplatek. Bohužel až po podepsání smlouvy jsme si všimli, že slovo zděné je přímo v názvu inzerátu, který jako jediný na stránkách RK zůstal. Detail inzerátu byl z Internetu stažen. Nyní by nás zajímalo, zda se dá uspět v tomto sporu a žádat slevu z kupní ceny. RK svou chybu uznala, ale dále odmítla celou věc řešit. Děkuji.
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu nevyplývá, kdy ke koupi předmětné chaty došlo, ve své odpovědi budu proto pracovat s příslušnými ustanoveními nového občanského zákoníku (tato právní úprava se však v zásadě neliší od úpravy dle starého Občanského zákoníku platného do 31. 12. 2013).
Ve Vámi popsaném případě je podstatné, jak byl předmět koupě specifikován v kupní smlouvě, tzn. zda se i zde hovoří o zděné chatě či nikoli. V zásadě však platí, že pokud jste si byli vědomi skutečnosti, že chata není zděná a přesto jste kupní smlouvu uzavřeli, jsou Vaše šance na získání slevy z kupní ceny poměrně nízké.
Dle § 2084 občanského zákoníku je prodávající povinen upozornit kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví; zněla-li pak kupní smlouva na zděnou chatu, bylo by skutečně možné uvažovat o její vadnosti z důvodu absence zdiva, vše však za předpokladu, že byste o této skutečnosti neměli při sjednávání kupní smlouvy povědomí.
Předmět koupě lze v obecné rovině považovat za vadný, pokud jeho jakost neodpovídá § 2095 a § 2096 občanského zákoníku, přičemž za vadu se dle § 2099/1 občanského zákoníku považuje i plnění jiné věci, než jaká byla ujednána v kupní smlouvě.
Dle § 2129/2 občanského zákoníku platí, že neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí vlastnického práva k této stavbě, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. I v kontextu tohoto ustanovení je však důležité, že jste o neexistenci zdiva na předmětné chatě měli povědomí, o skrytou vadu se tak de facto jednat nemohlo.
Na Vámi popsaný případ je možné nejpřiléhavěji aplikovat § 2103 občanského zákoníku, dle něhož nemá kupující práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.
Domníváte-li se i přes shora uvedené, že neexistence zdiva představuje v rámci Vámi uzavřené kupní smlouvy vadu chaty, můžete se obrátit na prodávajícího s oznámením této vady, přičemž zároveň zvolíte některé z práv dle § 2106/1 (jedná-li se dle Vašeho názoru o podstatné porušení kupní smlouvy) či dle § 2107/1 (jedná-li se o nepodstatné porušení kupní smlouvy) občanského zákoníku.