Rekonstrukce zakoupeného domu - kde sehnat projektovou dokumentaci k domu, nemovitosti?

Hrozí prodávající nějaká sankce nebo si to kupující musí uvést do pořádku na vlastní náklady? Děkuji za odpověď Norbert

ODPOVĚĎ:
Dle § 125/1 stavebního zákona je vlastník stavby povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. Při změně vlastnictví ke stavbě je dosavadní vlastník povinen odevzdat tuto dokumentaci novému vlastníkovi stavby.
V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby (tato povinnost stíhala jak bývalou vlastnici stavby, tak Vás, jako současného vlastníka stavby, jste-li již v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník stavby).
Prodávající tedy byla povinna uchovat dokumentaci skutečného provedení stavby a tuto dokumentaci Vám předat. Byla-li si prodávající vědoma toho, že žádná taková dokumentace neexistuje (protože byla např. ztracena či zničena), byla povinna takovou dokumentaci na vlastní náklady opatřit a předat Vám.
Dozví-li se stavební úřad o tom, že vlastník stavby neuchovává dokumentaci skutečného provedení stavby, nařídí vlastníku stavby, aby tuto dokumentaci vlastním nákladem pořídil. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám (§ 125/3 stavebního zákona).
Máte-li v úmyslu zakoupený dům rekonstruovat, lze předpokládat, že stavební úřad se dříve či později dozví o tom, že dokumentace skutečného provedení stavby ve Vašem případě neexistuje (neboť taková dokumentace bude nutným podkladem pro schválení Vámi zamýšlené rekonstrukce).
Dle § 2087 občanského zákoníku je prodávající povinen odevzdat kupujícímu věc (předmět koupě), jakož i doklady, které se k věci vztahují. Za vadu prodávané věci se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci, tedy i jejich nepředání (§ 2099/1 občanského zákoníku).
Tím, že Vám prodávající nepředala dokumentaci skutečného provedení stavby (ač k tomu byla dle stavebního zákona povinna), došlo z její strany k nepodstatnému porušení kupní smlouvy. Z tohoto důvodu Vám vzniklo právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 2107/1 občanského zákoníku).
Prodávající by mohla svou obranu opřít o § 2112/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná.

V současné chvíli Vám doporučuji:
- kontaktovat místně příslušný stavební úřad a informovat se, zda bude pro povolení Vámi zamýšlené rekonstrukce domu zapotřebí předložit dokumentaci skutečného provedení stavby nebo zda postačí pouze pasport stavby,
- kontaktovat některou z projekčních firem a objednat si zde vyhotovení dokumentace skutečného provedení stavby či pasportu stavby (dle toho, co se dozvíte od stavebního úřadu),
- kontaktovat prodávající a domáhat se po ní poskytnutí slevy z kupní ceny domu, přičemž tato sleva může odpovídat ceně za vyhotovení dokumentace skutečného provedení stavby či pasportu stavby, kterou zaplatíte projekční firmě (kontaktování prodávající Vám doporučuji učinit jako první krok, aby byla prodávající co nejdříve informována o tom, že uplatňujete právo z vady zakoupeného domu).

Nebude-li dohoda s prodávající možná, budete nucen se domáhat poskytnutí slevy z kupní ceny domu soudní cestou. Pro přípravu předžalobní výzvy a žaloby můžete využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/