Počet stránek ve webu: 43.121

1 1 1 1 1 Hodnocení 0.00 (0 hlasů)

Kupujeme RD s pozemkem a hospodářskou budovou velikostí přibližně 26 m2. Jak už to tak bývá, realitní makléř na nás na začátku naléhal s urychleným podpisem rezervační smlouvy, že na nemovitost jsou další zájemci atd.

Složili jsme tedy tzv. rezervační zálohu (jistotní depozitum), přičemž když dorazil posudek bankovního odhadce, bylo v něm uvedeno, že banka žádá o zajištění věcného břemene (služebnosti) cesty + věcného břemene (služebnosti) inženýrských sítí od majitele sousedního pozemku a zaměření hospodářské budovy geodetem. Služebnost byla 1. problém. Jednání RK se od té doby velmi změnilo. Makléře musíme neustále uhánět a nyní už si vlastně všechno děláme sami - včetně komunikace se současným majitelem. Břemeno jsme si od majitele vedlejšího pozemku sjednali, RK jej pouze nechala zapsat na katastr nemovitostí a nastal 2. problém - geodet. Realitní kancelář kontaktovala svého známého, aby nám (kupujícím) za poplatek hospodářskou budovu zaměřil a ověřil na katastru s tím, že s kupní smlouvou se vloží. Stavba však není povolená a je nutné vypracovat projekt + dodatečné povolení. Dotaz zní, můžeme odstoupit od rezervační smlouvy s RK, když na pozemku stojí "černá stavba"? Děkuji, Bořivoj

ODPOVĚĎ:
V tomto ohledu je důležité, co je předmětem Vámi uzavřené rezervační smlouvy, tzn. k čemu se v této smlouvě realitní makléř zavázal.
V první řadě Vám tedy doporučuji prostudovat Vámi uzavřenou rezervační smlouvu a ověřit:
- k čemu se v této smlouvě realitní makléř zavázal (pro posouzení, zda realitní makléř v současné chvíli plní či neplní své smluvní povinnosti),
- zda a případně jakým způsobem jsou ve smlouvě zakotveny možnosti jejího ukončení (zejména jednostranným jednáním, tzn. výpověď smlouvy a odstoupení od smlouvy).

V obecné rovině dle § 2001 občanského zákoníku platí, že od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.
Pro zodpovězení Vašeho dotazu je klíčový § 2002/1 občanského zákoníku, dle něhož může strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit, pokud druhá strana porušila smlouvu podstatným způsobem.
Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu (zde realitní makléř) již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana (zde Vy) smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.
Z tohoto důvodu je důležité, jaké povinnosti realitnímu makléři z rezervační smlouvy vlastně vyplývají. Zavázal-li se např. realitní makléř k zajištění převodu vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem (včetně hospodářské budovy) ze současného vlastníka (jako prodávajícího) na Vás (jako kupujícího), bylo by dle mého názoru možné kvalifikovat současný stav jako podstatné porušení rezervační smlouvy, neboť lze stěží předpokládat že kupující bude mít zájem o nabytí vlastnického práva k černé stavbě (s jejímž užíváním je mimo jiné spojeno riziko udělení pokuty ze strany stavebního úřadu). V tomto ohledu hraje nepominutelnou roli rovněž časové nastavení rezervační smlouvy (tzn. zda se realitní makléř v rezervační smlouvě zavázal ke splnění svých povinností v určité lhůtě, tzn. zda má realitní makléř ještě šanci svá pochybení napravit).
Dospějete-li k závěru, že realitní makléř skutečně porušil rezervační smlouvu podstatným způsobem, můžete realitnímu makléři doručit písemné oznámení o tom, že od rezervační smlouvy odstupujete. V tomto oznámení řádně identifikujte smluvní strany, specifikujte rezervační smlouvu (např. uvedením jejího čísla, data jejího uzavření a jejího předmětu), jednoznačně sdělte, že od této smlouvy odstupujete (a to ve smyslu § 2001 a násl. občanského zákoníku) a uveďte, z jakého důvodu (tzn. sdělte, že realitní makléř porušil své smluvní povinnosti podstatným způsobem, přičemž tato pochybení realitního makléře konkrétně uveďte). V oznámení o odstoupení od rezervační smlouvy zároveň realitního makléře vyzvěte k vrácení Vámi uhrazeného rezervačního poplatku (např. na Váš bankovní účet, jehož číslo je samozřejmě zapotřebí sdělit), přičemž k tomuto úkonu stanovte realitnímu makléři přiměřenou lhůtu.
Jeden Vámi podepsaný stejnopis oznámení o odstoupení od rezervační smlouvy si ponechte, druhý doručte realitnímu makléři prokazatelným způsobem (tzn. osobně oproti podpisu či za přítomnosti svědka, nebo poštou, a to doporučeně s dodejkou).
Účinky odstoupení od smlouvy jsou následující:
- odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku (§ 2004/1 občanského zákoníku),
- odstoupením od smlouvy zanikají v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran (§ 2005/1 občanského zákoníku).
Nelze vyloučit, že realitní makléř se pokusí Vaše odstoupení zpochybnit s odkazem na některé ustanovení rezervační smlouvy. V tomto ohledu pouze upozorňuji, že častým nešvarem rezervačních smluv (resp. i jiných smluv uzavíraných s realitními kancelářemi a realitními makléři) jsou ustanovení, která protiprávně omezují či podmiňují práva klientů (netřeba se tedy každého ustanovení rezervační smlouvy obávat, pro učinění konkrétního závěru by však bylo samozřejmě nutné seznámit se podrobně s textem Vámi uzavřené rezervační smlouvy).
Nebude-li realitní makléř ochoten Vám rezervační poplatek vrátit, nezbude Vám, než se obrátit na soud s žalobou na vrácení bezdůvodného obohacení. Pro učinění tohoto kroku Vám doporučuji advokátní zastoupení: www.advokatikomora.cz
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/

Nenašli jste odpověď na váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 79 Kč. Odpověď obdržíte do 3 dnů. Poradit se s právníkem.