Rekonstrukce bytu v pronájmu a náhrada škody způsobené stavební činností pronajímatele
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Odpovědnost za škodu, náhrada škody (občanské právo)
- Zveřejněno: 27. červen 2017
Prosím o pomoc při řešení problému mezi pronajímatelem bytu a námi, nájemníky. Závažnější problémy nastaly v říjnu 2016. Pan pronajímatel nám oznámil, že bude rekonstruovat sousední byt a pokoj, který doposud náležel k našemu bytu, nám odebere a připojí k rekonstruovanému bytu. Vše zdůvodnil, že tento pokoj nenáleží k námi pronajímanému bytu.
Podle smlouvy obýváme byt 3+1. Byt je členitější, patří k němu menší komora a malá místnost o rozloze necelých 4,5 metrů čtverečních. O této místnosti nám pronajímatel tvrdí, že je obytným pokojem a tudíž pokoj, který nám odebral k našemu bytu nepatří. Podle normy, kterou jsme našli na internetu, je plocha obytného pokoje minimálně 8 metrů čtverečních. Z toho vyplývá, že platíme byt 3+1, ale užíváme byt pouze 2+1. To ale není vše, svými stavebními pracemi nám pronajímatel znemožnil užívání pokoje, který sousedí s odebraných pokojem. Ve zdi zůstaly díry po odstranění topné soustavy. Těmito děrami vnikal do našeho pokoje prach, který znehodnotil věci, které byly v místnosti uloženy. Pronajímatel tvrdí, že jsme si měli věci zabezpečit sami. Ale my jsme nepočítali, že si pronajímatel nezkontroluje provedenou stavební úpravu. Máme za to, že vina je na straně pronajímatele, který nás neupozornil na možné následky. Díry byly zadělány až po několikáté ústní výzvě, přičemž na našich věcech byla již vrstva prachu. Pronajímatel odmítá náhradu škody. Máme nárok na:
a) snížení a zpětné doplacení nájmu v důsledku odebrání místnosti?
b) náhradu či vyčištění znehodnocených věcí?
Děkuji, s pozdravem Dana
ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Odebrání jednoho pokoje:
Pokud je ve Vámi uzavřené nájemní smlouvě uvedeno, že předmětem nájmu je konkrétní byt, máte samozřejmě právo užívat všechny místnosti tohoto bytu; argumentace pronajímatele je v tomto ohledu zcela lichá.
V obecné rovině platí, že nájemní smlouva pronajímatele zavazuje:
- udržovat věc (zde byt) v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata,
- zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu (jak vyplývá z § 2205 písm. b) a c) občanského zákoníku).
Dále platí, že během nájmu pronajímatel nemá právo o své vůli pronajatou věc měnit (§ 2209 občanského zákoníku), tzn. že pronajímatel nebyl v žádném případě oprávněn svévolně Vám zabránit v užívání části pronajatého bytu.
K tomu, abyste byli povinni strpět stavební úpravu Vámi obývaného bytu, by musely být splněny veškeré podmínky dle § 2259 občanského zákoníku, tzn. :
- stavební úpravy by nesměly snížit hodnotu bydlení,
- stavební úpravy by bylo nutné provést bez většího nepohodlí pro nájemce,
(popřípadě by musely být stavební úpravy prováděny na příkaz orgánu veřejné moci, anebo by musela hrozit přímo zvlášť závažná újma). Ze znění dotazu předpokládám, že tyto podmínky splněny nebyly, tzn. že pronajímatel si počínal protiprávně.
Vzhledem k tomu, že předmět nájmu (jak je vymezen ve Vámi uzavřené nájemní smlouvě) ve Vašem případě neodpovídá skutečnému stavu (neboť obýváte byt menší), je možné po pronajímateli požadovat snížení nájemného, resp. vrácení přiměřené části nájemného, které jste zaplatili za nájem místnosti, kterou již neobýváte.
Není-li dohoda s pronajímatelem možná, nezbude Vám, než se v této věci obrátit se žalobou na soud. Za účelem přípravy předžalobní výzvy a následně žaloby Vám doporučuji využít služeb advokáta (který se věnuje občanskému právu) :
www.advokatikomora.cz
Závěrem této části odpovědi vyjadřuji podiv nad tím, že tento problém začínáte řešit až nyní (trvá-li protiprávní situace již od října 2016), k úspěšnému vedení soudního řízení je vhodnější začít řešit konfliktní situaci pokud možno ihned.
2/ Náhrada škody na věcech:
Dle § 2257/1 občanského zákoníku je pronajímatel povinen udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Pokud byla škoda na Vašich věcech způsobena protiprávním jednáním pronajímatele, je samozřejmě možné, abyste se domáhali její náhrady (nebude-li pronajímatel ochoten k dobrovolné náhradě škody, bude opět nutné podat na něj k soudu žalobu).
Vznik a rozsah škody budete muset v žalobě nejen tvrdit, ale i prokázat (a požadovanou náhradu škody rovněž řádně vyčíslit).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/