Počet stránek ve webu: 43.121

1 1 1 1 1 Hodnocení 0.00 (0 hlasů)

Vlastním 1/2 rodinného domu, sestra svou 1/2, kterou na ni přepsal při rozvodu otec, už odprodala mamce, takže je vyplacená. Bude mi 30, plánuji rodinu, bohužel s mamkou se nijak nedá dohodnout na určení konkrétních pokojů a oddělení mé části. Prosím o radu, jak se domoci určení konkrétních pokojů a části domu, která je moje a oddělení, nejlépe bez drahých soudů, kolik by takový soud stál a pomohl by mi k tomu?

Také bych ráda věděla, jestli mám právo svou část pronajímat ne/oddělenou a dělat zde nějaké úpravy bez souhlasu většinového majitele? A jestli v případě, že bych byla nucena odsud odejít po mně může chtít nějaké poplatky za energie a opravy? Děkuji, Adriana

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do 3 částí:
1/ Oddělení části rodinného domu:
Se svou matkou máte rodinný dům v tzv. ideálním spoluvlastnictví, tzn. že Vám nepatří pouze určitá část tohoto domu, nýbrž dům celý (stejně jako Vaší matce). Dle § 1117 občanského zákoníku totiž platí, že každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.
Se svou matkou se samozřejmě můžete dohodnout na tom, že určitou část domu budete užívat pouze Vy a určitou část Vaše matka, je však nutné si uvědomit, že tato dohoda se bude týkat pouze užívání rodinného domu, na skutečnosti, že Vám i Vaší matce patří celý dům, se nic nezmění.
Máte-li zájem o vyčlenění určité části rodinného domu, která by patřila pouze Vám (byla by tedy předmětem Vašeho výlučného vlastnictví), je jedinou možností zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se současným rozdělením rodinného domu na dvě bytové jednotky.
V zásadě platí, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků (§ 1140 občanského zákoníku).
Co se týče zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, nabízejí se Vám dvě varianty, a to dle toho, zda bude možné se s Vaší matkou na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví dohodnout či nikoli:
a/ Dohoda je možná:
Dle § 1141/1 občanského zákoníku se spoluvlastnictví zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci, vyžaduje dohoda písemnou formu.
Pro sepsání dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví Vám doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
Zároveň s touto dohodou je možné s Vaší matkou sepsat prohlášení vlastníka (dle § 1166 a násl. občanského zákoníku), na jehož základě bude rodinný dům rozdělen na dvě (jasně oddělené) bytové jednotky. Tímto způsobem bude dosaženo přeměny spoluvlastnictví rodinného domu na bytové
spoluvlastnictví (tzn. výlučné vlastnictví bytových jednotek a spoluvlastnictví společných částí domu, jak vyplývá z § 1158 a násl. občanského zákoníku).
Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že spoluvlastnictví může být (po svém zrušení) vypořádáno i jinými způsoby, a to prodejem společné věci (tzv. prodejem z volné ruky) nebo prodejem ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních (§ 1141/2 občanského zákoníku).
b/ Dohoda není možná:
Nebude-li možné se s Vaší matkou na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rodinného domu dohodnout, nezbude Vám, než řešit věc soudně. Dle § 1143 občanského zákoníku platí, že nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.
V návrhu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví můžete soudu samozřejmě navrhnout, že rodinný dům má být rozdělen na dvě bytové jednotky, přičemž vlastnicí jedné z nich se stanete Vy a druhé Vaše matka. Tento způsob vypořádání spoluvlastnictví je výslovně připuštěn v § 1165 občanského zákoníku, dle něhož bytová jednotka vznikne, pokud o tom rozhodne soud při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
Rovněž pro přípravu návrhu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví Vám doporučuji advokátní zastoupení.
Je samozřejmě také možné, aby soud vypořádal zrušené spoluvlastnictví i některým z dalších způsobů, které občanský zákoník zná (prodejem společné věci, jejím přikázáním do vlastnictví některého ze spoluvlastníků s vyplacením ostatních). Vzhledem k tomu, že Váš dotaz směřuje k reálnému rozdělení rodinného domu, nebudu se těmito variantami dále zabývat.
Co se týče soudního poplatku za podání návrhu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, je stanoven v příloze zákona o soudních poplatcích, konkrétně pak v její položce 6, dle které platí, že:
- soudní poplatek za návrh na zahájení řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví činí 2.000,- Kč;
- sazba poplatku podle předchozí odrážky se zvyšuje o 5.000,- Kč za každou nemovitou věc.
Ve Vašem případě by tedy činil soudní poplatek 7.000,- Kč.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu uvádím, že osvobození od soudního poplatku dle § 11 zákona o soudních poplatcích se na Vámi popsaný případ nevztahuje. Je však možné, abyste soud požádala o částečné či úplné osvobození od soudního poplatku dle § 138/1 Občanského soudního řádu. Dle tohoto ustanovení platí, že na návrh může předseda senátu přiznat účastníkovi zčásti osvobození od soudních poplatků, odůvodňují-li to poměry účastníka; přiznat účastníkovi osvobození od soudních poplatků zcela lze pouze výjimečně, jsou-li proto zvlášť závažné důvody, a toto rozhodnutí musí být odůvodněno. Nerozhodne-li předseda senátu jinak, vztahuje se osvobození na celé řízení a má i zpětnou účinnost; poplatky zaplacené před rozhodnutím o osvobození se však nevracejí.
2/ Nakládání s „Vaší“ částí rodinného domu:
Jak jsem uvedl v odpovědi ad 1/, vztahuje se Vaše spoluvlastnické právo k celému rodinnému domu (stejně jako spoluvlastnické právo Vaší matky). V rámci rodinného domu proto neexistuje žádná část, která by byla výlučně Vaše.
O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů (§ 1128/1 občanského zákoníku). Jedná-li se o rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, je zapotřebí dokonce dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků (§ 1129/1 občanského zákoníku).
S ohledem na skutečnost, že Vaše matka je většinovou spoluvlastnicí rodinného domu, není možné, abyste např. část domu pronajala či provedla stavební úpravy bez jejího souhlasu.
3/ Platby za rodinný dům:
Dle § 1127 občanského zákoníku platí, že z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně.
Vůči státu (daň z nemovitých věcí apod.) či dodavatelům energií proto odpovídáte za případné dluhy na platbách stejně jako Vaše matka.
Pakliže byste se z domu odstěhovala, nebyla by Vaše matka oprávněna po Vás požadovat spoluúčast na úhradě těch energií, které spotřebovala sama (např. dodávky studené a teplé vody, dodávky elektřiny apod.). Pokud by však Vaše matka některou z těchto plateb neuhradila, mohl by se příslušný dodavatel obrátit s požadavkem na úhradu na Vás (mezi Vámi a Vaší matkou by následně muselo dojít k vyrovnání).
Pokud by Vaše matka provedla na rodinném domě např. stavební úpravy, byla by oprávněna se po Vás domáhat úplaty za zhodnocení domu pouze v případě, kdy by Vám umožnila se k tomuto stavebnímu záměru vyjádřit (tzn. hlasovat pro či proti). Je pravdou, že jako většinová spoluvlastnice však může Vaše matka o případných stavebních úpravách rozhodovat bez ohledu na Váš názor (k jehož vyjádření Vám však musí dát prostor). Proti tomuto postupu Vaší matky by bylo za určitých okolností možné se bránit i soudní cestou.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 549/1991 Sb. , o soudních poplatcích
zákon č. 99/1963 Sb. , Občanský soudní řád
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/

Nenašli jste odpověď na váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 79 Kč. Odpověď obdržíte do 3 dnů. Poradit se s právníkem.