Ideální spoluvlastník nemovitosti chce užívat všechny místnosti v nemovitosti - má na to právo?

Já obývám část jednoho bytu, ale takto ani v té části nemám žádné soukromí. Zamkla jsem si jeden pokoj (po písemné dohodě s matkou) a sestra si zavolala zámečníka na otevření. Žádná domluva o rozdělení užívaného prostoru s ní není možná. Dá se tato situace nějak právně vyřešit? Prosím o odpověď, již jsem posílala tento dotaz před měsícem, nevím, jestli se někde nezatoulal. Děkuji, zdravím, Kateřina

ODPOVĚĎ:
Se svou sestrou máte rodinný dům v tzv. ideálním spoluvlastnictví, tzn. že Vám nepatří pouze určitá část tohoto domu, nýbrž dům celý (stejně jako Vaší sestře). Dle § 1117 občanského zákoníku totiž platí, že každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.
Se svou sestrou se samozřejmě můžete dohodnout na tom, že určitou část domu budete užívat pouze Vy a určitou část Vaše sestra, je však nutné si uvědomit, že tato dohoda se bude týkat pouze užívání rodinného domu, na skutečnosti, že Vám i Vaší sestře patří celý dům, se nic nezmění.
Z dotazu bohužel jasně nevyplývá, zda je předmětný rodinný dům rozdělen na dvě bytové jednotky či zda „dva byty“ (o kterých se v dotazu zmiňujete) jsou např. pouze označením jednotlivých pater rodinného domu. Skutečnost, zda jsou v rámci domu vyčleněny dvě bytové jednotky či nikoli můžete ověřit online náhledem do katastru nemovitostí:
http://nahlizenidokn.cuzk.cz/
Správné zodpovězení této otázky je důležité pro další postup, tzn. aby bylo přikročeno ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rodinného domu či zrušení a vypořádání spoluvlastnictví dvou bytových jednotek. V další odpovědi budu vycházet z předpokladu, že bytové jednotky v domě vyčleněny nejsou.
Máte-li zájem o vyčlenění určité části rodinného domu, která by patřila pouze Vám (byla by tedy předmětem Vašeho výlučného vlastnictví), je jedinou možností zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se současným rozdělením rodinného domu na dvě bytové jednotky.
V zásadě platí, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků (§ 1140 občanského zákoníku).
Co se týče zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, nabízejí se Vám dvě varianty, a to dle toho, zda bude možné se s Vaší sestrou na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rodinného domu dohodnout či nikoli:
a/ Dohoda je možná:
Dle § 1141/1 občanského zákoníku se spoluvlastnictví zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci, vyžaduje dohoda písemnou formu.
Pro sepsání dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví Vám (i Vaší sestře) doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
Zároveň s touto dohodou je možné s Vaší sestrou sepsat prohlášení vlastníka (dle § 1166 a násl. občanského zákoníku), na jehož základě bude rodinný dům rozdělen na dvě (jasně oddělené) bytové jednotky. Tímto způsobem bude dosaženo přeměny spoluvlastnictví rodinného domu na bytové spoluvlastnictví (tzn. výlučné vlastnictví bytových jednotek a spoluvlastnictví společných částí domu, jak vyplývá z § 1158 a násl. občanského zákoníku).
Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že spoluvlastnictví může být (po svém zrušení) vypořádáno i jinými způsoby, a to prodejem společné věci (tzv. prodejem z volné ruky) nebo prodejem ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních (§ 1141/2 občanského zákoníku). Neboť Váš dotaz k žádnému z těchto způsobů vypořádání zrušeného spoluvlastnictví nesměřuje, nebudu se jimi dále zabývat.
b/ Dohoda není možná:
Nebude-li možné se s Vaší sestrou na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rodinného domu dohodnout, nezbude Vám, než řešit věc soudně. Dle § 1143 občanského zákoníku platí, že nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.
V návrhu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví můžete soudu samozřejmě navrhnout, že rodinný dům má být rozdělen na dvě bytové jednotky, přičemž vlastnicí jedné z nich se stanete Vy a druhé Vaše sestra. Tento způsob vypořádání spoluvlastnictví je výslovně připuštěn v § 1165 občanského zákoníku, dle něhož bytová jednotka vznikne, pokud o tom rozhodne soud při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
Rovněž pro přípravu návrhu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví Vám doporučuji advokátní zastoupení.
Je samozřejmě také možné, aby soud vypořádal zrušené spoluvlastnictví i některým z dalších způsobů, které občanský zákoník zná (prodejem společné věci, jejím přikázáním do vlastnictví některého ze spoluvlastníků s vyplacením ostatních). Vzhledem k tomu, že Váš dotaz směřuje k reálnému rozdělení rodinného domu, nebudu se těmito variantami dále zabývat.
Co se týče soudního poplatku za podání návrhu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, je stanoven v příloze zákona o soudních poplatcích, konkrétně pak v její položce 6, dle které platí, že:
- soudní poplatek za návrh na zahájení řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví činí 2.000,- Kč;
- sazba poplatku podle předchozí odrážky se zvyšuje o 5.000,- Kč za každou nemovitou věc.
Ve Vašem případě by tedy činil soudní poplatek 7.000,- Kč.
Pakliže jsou v rámci domu vyčleněny dvě bytové jednotky (přičemž obě jsou předmětem ideálního spoluvlastnictví Vás a Vaší sestry), lze postupovat v zásadě stejně, jako je uvedeno výše, s tím rozdílem, že dohoda (popř. návrh k soudu) se nebude týkat rodinného domu, nýbrž dvou bytových jednotek.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 549/1991 Sb. , o soudních poplatcích
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/