Koupě bytu, domu v dobré víře a poznámka spornosti v katastru s žalobou - zůstane novému majiteli byt, dům?

Chrání mě má dobrá víra na tolik, že ani v jednom případě nemohu o svou nemovitost přijít? Nebrání přelom účinku NOZ v aplikování mého případu pro ochranu dobré víry? Děkuji, Michal.

ODPOVĚĎ:
Přestože to z dotazu výslovně nevyplývá, předpokládám, že žaloba na určení vlastnického práva byla podána proti Vám (pakliže nikoli, lze Vám v každém případě doporučit stát se v předmětném soudním řízení vedlejším účastníkem dle § 93 Občanského soudního řádu).
Jelikož se jedná o nabytí nemovité věci, nejsou ve Vašem případě aplikovatelná ustanovení občanského zákoníku, která zakotvují nabytí vlastnického práva od neoprávněného (§ 1109 - § 1113 občanského zákoníku).
Co se týče nemovitých věcí, evidovaných ve veřejném seznamu (zde katastru nemovitostí), platí v obecné rovině dle § 980 občanského zákoníku, že:
- je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje;
- je-li právo k věci (např. tedy vlastnické právo k věci) zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem (sousloví „má se za to“ značí tzv. vyvratitelnou právní domněnku, tzn. že právo zapsané do veřejného seznamu se považuje za odpovídající skutečnému právnímu stavu, není-li prokázán opak).
Ve Vámi popsaném případě je klíčovou tzv. zásada materiální publicity veřejných seznamů, zakotvená v § 984/1 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.
S ohledem na skutečnost, že:
- stav zapsaný v katastru nemovitostí není ve shodě se skutečným právním stavem (což je však zatím předmětem vedeného soudního řízení o určení vlastnického práva),
- jste vlastnické právo k předmětné nemovité věci nabyl za úplatu,
- - jste vlastnické právo k předmětné nemovité věci nabyl v dobré víře o tom, že prodávající (který byl k datu podání návrhu na zápis převodu vlastnického práva na Vás v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník předmětné nemovité věci) byl k prodeji předmětné nemovité věci oprávněn, by Vás skutečně měla chránit Vaše dobrá víra a vlastníkem předmětné nemovité věci byste měl zůstat i nadále.
Pro doplnění uvádím, že touto problematikou se ve svém nálezu ze dne 11. 5. 2011, sp. zn. II. ÚS 165/2011, zabýval i Ústavní soud, který dospěl k těmto závěrům:
„Jelikož princip ochrany dobré víry nového nabyvatele působí proti principu ochrany vlastnického práva původního vlastníka, je nutno najít praktickou konkordanci mezi oběma protikladně působícími principy tak, aby zůstalo zachováno maximum z obou, a není-li to možné, pak tak, aby výsledek byl slučitelný s obecnou představou spravedlnosti.
Osoby, jimž dobrá víra svědčí, totiž nenesou žádný díl odpovědnosti za neplatnost smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci a s ohledem na svou dobrou víru mohly v mezidobí nemalým způsobem zhodnotit inkriminované nemovitosti. Osobě, která učinila určitý právní úkon s důvěrou v určitý, jí druhou stranou prezentovaný skutkový stav, navíc potvrzený údaji z veřejné, státem vedené evidence musí být v materiálním právním státě poskytována ochrana. “
S ohledem na skutečnost, že v rámci vedeného soudního řízení se mohou vyskytnout nové skutečnosti (popř. nová tvrzení a důkazy předkládaná druhým účastníkem soudního řízení), které mohou výsledek soudního řízení ovlivnit, Vám v každém případě doporučuji využít v rámci vedeného soudního řízení advokátních služeb: www.advokatikomora.cz
Závěrem své odpovědi pouze připomínám, že neplatnosti Vámi uzavřené kupní smlouvy by se mohl (údajný) vlastník předmětné nemovité věci domáhat (za splnění dalších podmínek) také prostřednictvím tzv. odpůrčí žaloby (§ 589 a násl. občanského zákoníku). Ze znění dotazu však předpokládám, že se v tomto případě o odpůrčí žalobu nejedná.