Předkupní právo na pozemek s cizím domem - nový občanský zákoník 2014
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
- Zveřejněno: 22. leden 2014
Koupili jsme 2007 rodinný dům a jedna část pozemku, která je zastavěná domem, patřila pozemkovému fondu. Původní majitelé si tento pozemek odkoupili a měli nám ho bezplatně převést. K tomu nedošlo - jsou majiteli nadále. Teď máme kvůli tomu problémy s hypotékou - chtěli jsme si uzavřít výhodnější smlouvu, ale díky této části pozemku, která leží pod částí obývacího pokoje (jde o několik metrů čtverečných) je tento dům neprodejný.
Původní majitelé nám nechtějí pozemek prodat, ani za solidní cenu, která převyšuje jeho hodnotu. Není nějaká klička v novém občanském zákoníku účinném od 1.1.2014? Jde o 8 metrů čtverečných. Chtěli by jsme jednou dům dát dceři a chceme, aby bylo všechno v pořádku. S původními majiteli se nedá vůbec komunikovat. Zbytečně teď platíme vysokou úrokovou sazbu na hypotéce a vzniká nám tak velká škoda v řádech mnoha tisíců korun za rok. Logicky jsme v právu, jim ten pozemek opravdu k ničemu není. Je to spíše nějaká pomsta. Děkuji, Pavlína
ODPOVĚĎ:
Na Vámi popsanou situaci je v novém občanském zákoníku skutečně pamatováno, lstivých právních kliček proto snad nebude zapotřebí.
Důležitými jsou v této souvislosti přechodná ustanovení nového občanského zákoníku týkající se staveb a pozemků (§ 3054 a násl.).
V obecné rovině platí, že:
a/ pokud k 1. 1. 2014 vlastnila pozemek i stavbu na tomto pozemku táž osoba, stala se stavba součástí tohoto pozemku, tzn. že přestala být samostatnou nemovitou věcí (§ 3054 nového občanského zákoníku) ;
b/ pokud k 1. 1. 2014 vlastnila pozemek osoba odlišná od vlastníka stavby na tomto pozemku, nestala se stavba součástí tohoto pozemku a zůstala samostatnou nemovitou věcí (§ 3055/1 nového občanského zákoníku) ;
c/ dojde-li ke splynutí vlastnictví pozemku a stavby na tomto pozemku po 1. 1. 2014, přestane být stavba samostatnou nemovitou věcí a stane se součástí pozemku (§ 3058/1 nového občanského zákoníku).
Nad rámec shora uvedeného je pak vhodné připomenout, že v případě ad b/ (což je i případ Váš), mají vlastník stavby a vlastník pozemku (na kterém tato stavba stojí) vzájemné předkupní právo (§ 3056/1 nového občanského zákoníku), které však může být využito pouze v případě, že se některý z těchto vlastníků rozhodne svou stavbu/svůj pozemek zcizit (darovat či prodat), což však dle znění Vašeho dotazu nepředpokládám.
Klíčovým je pak pro Vás § 3059 nového občanského zákoníku, dle něhož je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se § 3056 až 3058 (tzn. situace ad c/ výše) jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku.
V první řadě Vám tedy doporučuji náhledem do katastru nemovitostí ověřit, zda se Váš rodinný dům stal součástí Vašeho „většinového“ pozemku, na kterém je vystavěn. Pokud tomu tak je, je možné přikročit ve vztahu k „menšinovému“ pozemku bývalých majitelů k § 1087 nového občanského zákoníku, který upravuje tzv. přestavek. Dle tohoto ustanovení zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem (t. j. „menšinový pozemek“ bývalých vlastníků) vlastnictvím zřizovatele stavby (zde Vás).
Přestože § 1087 nového občanského zákoníku pracuje rovněž s pojmem dobré víry vlastníka stavby, domnívám se, že uplatnění této podmínky postrádá v případech dle § 3059 nového občanského zákoníku (tzn. v situaci, kdy je stavba vybudována již k 1. 1. 2014) smyslu a její splnění není tudíž zapotřebí.
Neboť předpokládám, že bývalí vlastníci nebudou ochotni převést vlastnické právo k „menšinovému pozemku“ pod Vaší stavbou na Vás dobrovolně, nebudu se touto variantou dále zabývat. V současné chvíli Vám lze doporučit kontaktovat advokáta:
a s jeho pomocí zaslat vlastníkům „menšinového pozemku“ tzv. předžalobní výzvu (v jejímž rámci lze opět nabídnout smírné řešení v podobě odkupu „menšinového pozemku“), v případě neúspěchu této varianty Vám nezbude, než se s tzv. určovací žalobou (§ 80 Občanského soudního řádu) obrátit na soud a domáhat se přiřčení vlastnického práva k „menšinovému pozemku“ jeho rozhodnutím.