Počet stránek ve webu: 43.121

1 1 1 1 1 Hodnocení 0.00 (0 hlasů)

Čerstvě členem stavebního bytového družstva (SBD - zal. 1959) - proto nezažádáno o bezplatný převod do OV ze zákona (možno do konce června 1995). Družstvo převody umožňuje i nyní, od 01/2014 však pouze úplatně. Po plném splacení anuity si účtuje extra 15% tržní ceny. Na svém webu toto nazývá "prodejem za zvýhodněnou cenu".

1) Zná český zákon termín úplatný převod družstvem do osobního vlastnictví člena, nebo má družstvo pouze právo byt do OV převést/nepřevést, ale nemůže stanovit extra příplatek nad rámec odůvodněných nákladů takového převodu? (§3, odst. 1 zák. č. 311/2013 sb.)
2) Může si SBD dovolit na členech takový poplatek požadovat? Pokud ne, kam se obrátit, aby se tomuto jednání učinila přítrž?
3) Lze v tomto případě aplikovat porušení zákona o cenách, dobrých mravů, atp. ?
4) Existují obecně zákonná omezení pro usnesení členské schůze bytového družstva, případně rozhodnutí delegátů družstva?
5) Mají stanovy přednost před zákonem, i když obsahují něco, co zákon obecně upravuje jinak?
Děkuji Karel

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Úplatný převod vlastnického práva k družstevnímu bytu:
Co se týče zákona o obchodních korporacích (který obsahuje právní úpravu bytových družstev), zmiňuje se o převodu vlastnického práva k družstevnímu bytu toliko ve svém § 751. Toto ustanovení se však na převod vlastnického práva k družstevnímu bytu (z bytového družstva na členy tohoto bytového družstva/nájemce družstevních bytů) nevztahuje.
Převod vlastnického práva k družstevním bytům z bytového družstva na členy tohoto bytového družstva (nájemce družstevních bytů) je řešen v zákoně o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev, který ve svém § 3 a násl. výslovně počítá s bezúplatností takového převodu (což ostatně vyplývá i z důvodové zprávy k tomuto zákonu).
2/ Oprávněnost požadavku bytového družstva a možnost obrany:
Pakliže jsou ve Vámi popsaném případě splněny všechny podmínky pro bezúplatný převod vlastnického práva k družstevnímu bytu z bytového družstva na jeho člena (zakotvená v § 3 a násl. zákona o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev), není bytové družstvo skutečně oprávněno postupovat tak, jak v dotazu uvádíte (v tomto ohledu by bylo samozřejmě zapotřebí znát i právní názor dotyčného bytového družstva).
Nebude-li náprava možná uvnitř dotyčného bytového družstva (tzn. bude-li bytové družstvo na svém požadavku trvat jako na oprávněném), bude nutné řešit věc soudní cestou.
Dle § 663 zákona o obchodních korporacích platí, že:
- každý člen družstva, člen představenstva nebo kontrolní komise nebo likvidátor se mohou dovolávat neplatnosti usnesení členské schůze podle ustanovení občanského zákoníku o neplatnosti usnesení členské schůze spolku pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami (konkrétně se jedná o § 258 a násl. občanského zákoníku) ;
- nebylo-li právo podle předchozí odrážky uplatněno v zákonné lhůtě, případně nebylo-li návrhu na vyslovení neplatnosti vyhověno, nelze platnost usnesení členské schůze již přezkoumávat, ledaže jiný právní předpis stanoví jinak;
- neplatnosti rozhodnutí jiných orgánů družstva se mohou osoby uvedené v prvé odrážce dovolávat pouze tehdy, byla-li tato rozhodnutí činěna v působnosti členské schůze; prvá a druhá odrážka se v takovém případě použijí přiměřeně;
- důvodem neplatnosti usnesení členské schůze je i jeho rozpor s dobrými mravy.
Pro přípravu žaloby na neplatnost konkrétního rozhodnutí členské schůze bytového družstva, popř. konkrétní části stanov bytového družstva doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
3/ Aplikace zákona o cenách a porušení dobrých mravů:
Argumentace za použití zákona o cenách či porušení dobrých mravů se jeví jako vcelku zbytečná, neboť důvodem neplatnosti předmětného ustanovení stanov bytového družstva je jeho rozpor se zákonem o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev (kterážto skutečnost sama o sobě postačuje).
4/ Zákonná omezení pro rozhodování orgánu bytového družstva:
V obecné rovině představují základní mantinely při rozhodování orgánů bytového družstva ustanovení zákonů, veřejný pořádek a dobré mravy.
Dle § 580/1 občanského zákoníku je neplatné takové právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje (v tomto případě se jedná o tzv. relativní neplatnost, tzn. neplatnost, které se musí dotčený subjekt dovolat).
Soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek (§ 588 občanského zákoníku). V tomto případě se jedná o neplatnost absolutní, tzn. že právní jednání je neplatné ze zákona, tzn. od počátku a neplatnosti se netřeba dovolávat.
5/ Přednost stanov před zákonem:
V zásadě platí, že stanovami bytového družstva může být určitá oblast upravena odlišně od znění zákona. V tomto ohledu je nutné vycházet z § 1/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Občanský zákoník (stejně jako další právní předpisy) se skládá z kogentních a dispozitivních norem. Od kogentních norem není možné se odchýlit, naopak oblasti, které jsou řešeny normami dispozitivními si mohou strany upravit dle vlastního uvážení.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 90/2012 Sb. , o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)
zákon č. 311/2013 Sb. , o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/

Nenašli jste odpověď na váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 79 Kč. Odpověď obdržíte do 3 dnů. Poradit se s právníkem.