Vliv velikosti bytu SVJ při hlasování na schůzi SVJ

Moje aplikace vychází z potřeby otevřeného, přehledného a poctivého počítání hlasů pro každého účastníka shromáždění, a to po celou dobu hlasování.
Respektuji přitom posloupnost – velikost bytu - velikost podílu a počet hlasů. Vlastník bytu 3+1 bude mít např. počet hlasů 3. Vlastník bytu 2+1 bude mít počet hlasů 2. Vlastník bytu 1+1 bude mít 1 hlas. Mám za to, že plně respektuji ustanovení zmíněného § 1206. Vysvětlení uvedu v dalším. Hlasování bude probíhat tak, že nejprve budou hlasovat vlastníci bytů 3+1. Spočítám počet rukou těchto vlastníků a vynásobím třemi. Tím mám celkový počet hlasů za skupinu bytů 3+1. Obdobně budu postupovat v dalších dvou skupinách, tj. s vlastníky bytů 2+1 a vlastníky bytů 1+1. Nakonec udělám celkový součet a mám naprosto přesný a srozumitelný výsledek hlasování v podobě absolutního čísla počtu hlasů, který odpovídá duchu zákona. Stačí mi u toho papír, tužka a kalkulačka a poctivý přístup. Ostatní preferují ten způsob, že sčítají podíly. Připadá mi, jakoby byli v zajetí nějakého schématu, které někdo a někdy použil při aplikaci zákona č. 72/1994 Sb. , někdy již v 90 tých letech. Přitom o sčítání podílů není v současném NOZ ani slovo, ani písmeno. Vlastní hlasování podle nich probíhá tak, že někdo spočítá podle barvy hlasovací lístky, na kterých jsou ve zlomku 2 ohromná šestimístná čísla daného podílu. Další člověk to naklepe do počítače a vytáhne z toho procenta podílů, nikoliv počet hlasů, jak definuje zákon. Ta ohromná čísla nikomu nic neříkají a nikdo neví, jaká čísla byla naťukaná do počítače. Musel by u toho stát další člověk, aby ručil za správné zavedení čísel do počítače a za výsledek. Potřebuji k tomu papír, tužku a počítač. Tímto se však vytváří nepřehledný a nesrozumitelný způsob hlasování. Každý účastník schůze je v této etapě uvedeného způsobu hlasování zcela vyřazen, protože to není schopen spočítat a navíc je zmanipulován do situace - "musíš tomu věřit". Podle mne je tento způsob hlasování špatný a nesprávný.

Zdůvodnění:
Konstatuji, že ustanovení § 1206, odst. 1) NOZ je správné a zcela jasné. Pokládám toto ustanovení za klíčové v předmětné věci. Je zde jasně stanoveno, že každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu. Jednoznačně z ustanovení NOZ vyplývá, že se mají používat a počítat hlasy. Nic jiného, žádné podíly. Plně respektuji podmínku danou § 1206, že počet hlasů odpovídá velikosti podílu a tuto podmínku ničím nezpochybňuji. Řečeno jinak pro význam slova „odpovídá“ - počet hlasů je přímo úměrný velikosti podílu. A velikost podílu zase závisí na velikosti bytu. Je to zcela jasná logika. Z uvedeného tedy jasně vyplývá, že velikost podílu je jen kritériem nebo nástrojem pro stanovení počtu hlasů. Dále z uvedené právní normy vyplývá, že velikost podílu nemůže být používán jako finální veličina pro hlasování. Nikde to není uloženo. O počítání podílů není jediné slovo, což je třeba respektovat. Domnívám se proto, že ve stanovách společenství může být zakomponováno ustanovení o tom, že např. pro panelový dům našeho společenství, které má 140 bytových jednotek, jsou stejné a normované byty o následujících velikostech: byty 3+1 o podlahové ploše 78,40 m 2, dále byty 2+1 o podlahové ploše 60,30 m 2, a nakonec byty 1+1 o podlahové ploše 38,90 m 2. Těmto bytům odpovídají podíly na společných částech, uvedené na katastru nemovitostí a jsou následující:
pro byty 3+1 – 7840 / 843980, pro byty 2+1 – 6030 / 843980, pro byty 1+1 - 3890 / 843980. Vlastníkům těchto bytů odpovídá následující počet hlasů:
pro byty 3+1 – 3 hlasy, pro byty 2+1 – 2 hlasy, pro byty 1+1 – 1 hlas. Tímto je v plné míře naplněno ustanovení § 1206 NOZ a zakládá se tímto naprosto přehledný, otevřený a poctivý způsob hlasování, pro všechny přítomné členy shromáždění, a to po celou dobu procesu hlasování. Vystačíme si při tom i bez počítače, což se také někdy může přihodit. Nikde v zákoně není stanoveno, že se má do procesu hlasování zavádět další nepřehledný prvek a zavádět údaje o podílech do počítače. V důsledku toho vyřazovat tím celé shromáždění z procesu hlasování a přímo manipulovat toto shromáždění do situace „musíš tomu věřit“. Na tu chvíli se principy demokracie – otevřenost a poctivost – úplně potlačují a vytrácejí. Dále z ustanovení § 1206, odst. 1), vůbec nevyplývá, není stanoveno, jakým koeficientem nebo v jakém poměru vůči podílu, se má stanovit počet hlasů. Má prostě odpovídat. Nikde není stanoveno, že výše uvedená čísla pro počet hlasů se nemohou použít. Velikost čísel odpovídá velikosti podílu, v určitém poměru, což je pravda. Umožní mi přitom jasné a srozumitelné hlasování. Jednoduchou logikou lze tedy určit počet hlasů. Důsledně se dodržuje stanovená podmínka § 1026, odst. 1) o. z. – počet hlasů odpovídá velikosti podílu, tj. větší velikost podílu logicky bude mít větší počet hlasů. Budu tedy postupovat přesně v duchu NOZ, jestliže ve stanovách SVJ zakotvím, že bytu o takové rozloze a velikosti podlahové plochy odpovídá takový podíl na spol. částech a tomu odpovídá takový počet hlasů. Proč bych nemohl tato čísla použít?
Neudělám tedy žádnou chybu a neporuším zákon, když ve stanovách SVJ zakotvím velikosti bytů, jejich podlahovou plochu, velikosti podílů a jim odpovídající počty hlasů. Právní norma je zachovaná - největší počet hlasů odpovídá největšímu podílu. Každý vlastník bude vědět, zcela zřetelně a nezpochybnitelně, jaký má počet hlasů. Z toho se dá zcela přesně spočítat kolik hlasů odpovídá celkovému součtu bytových jednotek SVJ, tedy všech vlastníků, dále kolik hlasů musí být na 50 %, kolik na 75 %, atd. Řídící schůze po každém hlasování je schopen přesně a věrohodně oznámit jakým počtem hlasů se o určité věci hlasovalo. Někteří také argumentují tím, že v případě pochybností mohu věci ověřovat a konfrontovat se zápisem nebo že se mohu obracet na soud, apod.
To všechno jsou známé věci. Teoreticky se lehko říkají. Já se ale domnívám, že běžný každodenní život v domě takto nemůže fungovat. Život mezi spolubydlícími lidmi by přece neměl být založen na takových vztazích konfrontace a takové atmosféře nedůvěry. To přece ke klidnému životu nepatří. Jedině a pouze výjimečně. Je zřejmé, že způsob a mechanismus hlasování na shromáždění vlastníků musí být v zákoně a ve stanovách SVJ definován tak jasně
a srozumitelně, aby vylučoval a předcházel konfrontacím mezi lidmi, mezi orgány a členy SVJ. Prosím tedy právní poradnu o kvalifikované vyjádření. Lze zakotvit velikosti bytů, podílů a počtu hlasů do stanov SVJ a díky tomu hlasování provádět jasným a přehledným počítáním hlasů, po skupinách vlastníků bytů dané velikosti. Děkuji, Igor

ODPOVĚĎ:
I přes rozsah Vašeho dotazu se domnívám, že postačí zcela jednoduchá odpověď.
Základní zásadou, kterou je soukromé právo (zejména občanské právo) ovládáno, je zásada autonomie vůle. Tato zásada je pak vyjadřena v § 1 odst. 2 NOZ, podle kterého platí, že nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona. Zakázaná jsou však ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo práva týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Soukromé právo ponechává na vůli účastníků právních vztahů, zda vzájemná práva a povinnosti upraví odchylně od zákona (s výše uvedenými výjimkami).
Z ustanovení § 1206 NOZ ani z jiných ustanovení týkajících se bytového spoluvlastnictví nevyplývá, že by se od tohoto ustanovení nebylo možné ve stanovách odchýlit. Vámi uvedený návrh neporušuje dobré mravy, veřejný pořádek ani se nedotýká práv na ochranu osobnosti. Domnívám se, že takové ujednání ve stanovách je přípustné. Rovněž může být ve stanovách upraven konrétní postup při hlasování (neprve vlastníci třípokojových bytů, poté dvoupokojových a nakonec vlastníci jednopokojových atd). Otázkou však zůstává, zda pro tento návrh bude hlasovat potřebná většina členů SVJ.