Má člen bytového družstva nárok na proplacení zasklení lodžie?
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 16. říjen 2015
Jsem členem bytového družstva, které odsouhlasilo členskou schůzí zateplení domu. V rámci zateplení budou odstraněna zasklení lodžií (která si předtím pořídilo na svoje náklady 25 bytů z celkem 75 bytů) a to bez náhrady. Prý vzhledem ke zmenšení lodžie nelze zasklení vrátit. Přitom před třemi lety družstvo zasklení povolilo.
Kdybych toto před 3 roky věděla, tak bych se zasklením lodžie počkala a pořídila bych si ho až po zateplení. Takto přijde každý z 25 bytů o částku 30 tis. , kterou jsme za zasklení lodžie zaplatili. Dokonce představenstvo sdělilo, že by mohlo i předepsat k náhradě náklad na odstranění zasklení lodžie. Má družstvo právo takto postupovat? Mohu se bránit? Děkuji za odpověď, Petra
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu předpokládám, že nejste vlastnicí předmětného bytu, nýbrž jeho nájemnicí. V tomto případě Vám v první řadě doporučuji prostudovat stanovy bytového družstva, které představují klíčový dokument (§ 685/2 a § 687/4 Občanského zákoníku).
Obecně platí, že změny na pronajaté věci (tzn. i úpravy bytu v podobě zasklení lodžie) je nájemce (Vy) oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele (bytového družstva, k čemuž dle Vašeho dotazu došlo, k tomu viz též § 694 Občanského zákoníku). Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci (§ 667/1 Občanského zákoníku). V této souvislosti Vám proto doporučuji nahlédnout do stanov bytového družstva, v nichž by měly být podrobnosti změn pronajatých bytů a jejich proplácení upraveny.
Zmínka představenstva bytového družstva o možnosti vyúčtování nákladů odstranění zasklení lodžií přímo nájemcům bytů je absurdní, bylo-li v minulosti zasklení lodžií bytovým družstvem (jako vlastníkem bytů) odsouhlaseno, stalo se zasklení součástí bytů (tzn. majetkem bytového družstva) a bytové družstvo je tudíž povinno nést veškeré náklady spojené s případným odstraněním zasklení samo.
Možnou obranou z Vaší strany (resp. ze strany všech obdobně postižených nájemců družstevních bytů) by mohlo být vznesení požadavku na proplacení zhodnocení bytů, k tomuto kroku je však zapotřebí seznámit se s podrobnostmi dle stanov bytového družstva, popř. vámi uzavřených nájemních smluv.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že dle § 239/3 Obchodního zákoníku musí být členská schůze družstva svolána, požádá-li o to písemně alespoň jedna třetina všech členů družstva, není tedy vyloučeno, abyste se pokusila iniciovat nové zasedání členské schůze bytového družstva. Dle § 242/1 Obchodního zákoníku se může kterýkoli člen družstva obrátit na soud s žádostí o vyslovení neplatnosti usnesení členské schůze družstva, je-li toto v rozporu s právními předpisy nebo stanovami družstva.