Výpočet maximálního nájmu, nájemného za cizí stavbu na pozemku (zastavěný pozemek)

1/ Za zastavěnou plochu stavebního pozemku domkem
2/ Za užívání celého stavebního pozemku vlastníkem domku
3/ Za užívání celého stavebního pozemku ubytovanými osobami v domku, který užíval majitel domku k podnikání.
Využíval domek jako ubytovnu.
Jaké § zákonů a vyhlášek určovaly výši nájemného v jednotlivých letech 2008 - 2015 před deregulací nájemného a po ní. Děkuji, Petr

ODPOVĚĎ:
Z dotazu předpokládám, že vlastníkem domku na Vašem pozemku je "soukromá osoba", tzn. že se nejedná o stát, kraj, obec, svazek obcí či příspěvkovou organizaci některého z těchto subjektů (z tohoto předpokladu budu ve své odpovědi vycházet).
Výši nájemného za nájem pozemku žádný právní předpis od roku 2008 dodnes nereguloval a nereguluje (tzn. ani zákon o cenách, ani z něj vycházející cenové výměry Ministerstva financí či jiných ministerstev). Určení výše nájemného (za nájem pozemku mezi "soukromými osobami") je tudíž pouze výsledkem dohody nájemce a pronajímatele. V tomto ohledu není proto konkrétní odpověď na Váš dotaz možná.
Pokud byl Vámi vlastněný pozemek užíván vlastníkem domku bez právního důvodu, vzniklo na straně vlastníka domku bezdůvodné obohacení (§ 451 a násl. starého Občanského zákoníku, platného do 31. 12. 2013, a § 2991 a násl. nového občanského zákoníku, platného od 1. 1. 2014), k jehož vrácení je vlastník domku povinen.
V případě bezdůvodného obohacení na základě užívání pozemku je pak výše bezdůvodného obohacení zpravidla vypočítávána jako výše v místě a čase obvyklého nájemného. Toto obvyklé nájemné pak bývá zpravidla určováno procentuelně z obvyklé ceny předmětného pozemku, která je stanovena dle příslušné cenové mapy.
Máte-li zájem o zjištění obvyklého nájemného pro Vámi vlastněný pozemek, můžete oslovit příslušného soudního znalce:
http://datalot.justice.cz/justice/repznatl.nsf/$$SearchForm?OpenForm
popř. se můžete obrátit s dotazem na obvyklé nájemné za srovnatelný pozemek na realitní kanceláře působící v Hořovicích a okolí.

Mírně nad rámec Vašeho dotazu však upozorňuji, že právo na vydání bezdůvodného obohacení (které Vám vůči vlastníkovi domku svědčí) se promlčuje:
- dle § 107 starého Občanského zákoníku se právo na vydání plnění z bezdůvodného obohacení promlčelo za dva roky ode dne, kdy se oprávněný (Vy) dozvěděl, že došlo k bezdůvodnému obohacení a kdo se na jeho úkor obohatil. Nejpozději se právo na vydání plnění z bezdůvodného obohacení promlčelo za tři roky, a šlo-li o úmyslné bezdůvodné obohacení, za deset let ode dne, kdy k němu došlo.
- dle § 621, § 629/1 a § 638 nového občanského zákoníku trvá základní promlčecí lhůta 3 roky; tato promlčecí lhůta pak u práva na vydání bezdůvodného obohacení počíná běžet od okamžiku, kdy se oprávněný dozví, že k bezdůvodnému obohacení došlo, a o osobě povinné k jeho vydání; právo na vydání bezdůvodného obohacení se promlčí nejpozději za deset let ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo; bylo-li bezdůvodné obohacení nabyto úmyslně, promlčí se právo na jeho vydání nejpozději za patnáct let ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo.

Na úplný závěr své odpovědi pak pouze připomínám, že promlčením práva na vydání bezdůvodného obohacení toto Vaše právo nezaniká, nýbrž existuje dál. Promlčením je však do jisté míry oslabeno, a to v tom smyslu, že pokud vlastník domku vznese tzv. námitku promlčení, nebude možné, aby Vám toto právo bylo (v rozsahu jeho promlčení) soudem přiznáno.