Nájemník investoval do oprav obecního bytu - obec porušila dohodu o nezvyšování nájmu

V současné době jedinou výhodou vybudovaného půdního bytu je 10, - Kč/m2 rozdíl ve vyúčtování podlahové plochy oproti bytu I. kategorie, což při ploše bytu cca 60 m2 je 600 Kč/měsíc (7200 Kč/rok). Tímto způsobem dcera umoří vložené finanční prostředky až za cca 66 let. Snažili jsme se s městem dohodnout, zástupce bytového odboru tvrdí, že jejich postup je v souladu se zákonem, protože zákon 107/2006 takovou situaci neřeší. Prosím o informaci, zda, a jak je možné se nepřiměřeně vysokému nájemnému v bytě vytvořeném na vlastní náklady se souhlasem města bránit. Děkuji. Petr

ODPOVĚĎ:
V první řadě upozorňuji, že v současné době zůstává ze zákona č. 107/2006 Sb. v platnosti pouze torzo, neboť jeho klíčová část byla již zrušena. Část první tohoto zákona (§ 1 - § 4) pozbyla platnosti ke dni 31. 12. 2012, část druhá (§ 5 - § 6) pak byla zrušena k datu nabytí účinnosti občanského zákoníku (tzn. k 1. 1. 2014).

V současné době tedy již není možné, aby bylo nájemné zvyšováno jednostranně (pouze na základě rozhodnutí pronajímatele), nýbrž nájemné může být každoročně zvyšováno pouze v případě, že se na tom pronajímatel s nájemcem dohodnou (§ 2248 občanského zákoníku). V tomto ohledu však z dotazu nevyplývá, zda je obdobná dohoda součástí nájemní smlouvy Vaší dcery či nikoli).

Se zástupcem bytového odboru městského úřadu lze souhlasit v tvrzení, že zákon č. 107/2006 Sb. neřeší situaci, kdy byl pronajatý byt stavebně zveleben (resp. kdy byl byt na náklady nájemce vybudován, jak se stalo v případě Vaší dcery). Jedním dechem je však nezbytné dodat, že tato situace byla řešena ve starém Občanském zákoníku (a to i v roce 1997, kdy byl předmětný byt vybudován).

Dle § 667/1 starého Občanského zákoníku (platného v roce 1997) platilo, že změny na věci (zde bytu, resp. půdním prostoru) byl nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Co se týče úhrady s tím souvisejících nákladů na straně nájemce, rozlišoval starý Občanský zákoník tyto dvě varianty:

1/ Úhradu nákladů s tím spojených mohl nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal, přičemž nestanovila-li nájemní smlouva jinak, byl nájemce oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci.

2/ Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, mohl nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci (tzn. že mohl požadovat vrácení/vydání tzv. bezdůvodného obohacení).

Z Vašeho dotazu však není možné dovodit, zda měla Vaše dcera půdní prostor v nájmu již ve chvíli, kdy investovala do vybudování bytu, nebo zda došlo k uzavření nájemní smlouvy až po kolaudaci bytu.

Pokud by Vaše dcera investovala do vybudování bytu bez existence nájemní smlouvy, bylo by možné uvažovat o vzniku bezdůvodného obohacení na straně města (§ 451 a násl. starého Občanského zákoníku), v této souvislosti je však nezbytné poukázat na skutečnost, že právo na vrácení bezdůvodného obohacení je Vaší dcerou již promlčeno (§ 107 starého Občanského zákoníku).

Bez ohledu na vše shora uvedené však v současné době platí, že nájemce je oprávněn navrhnout pronajímateli snížení nájemného, a to až na úroveň nájemného v místě a čase obvyklého (s ohledem na velikost a charakter pronajatého bytu). Nebude-li pronajímatel se snížením nájemného souhlasit, je nájemce oprávněn se obrátit na soud s návrhem, aby snížené nájemné určil svým rozhodnutím (k tomu blíže v § 2249 občanského zákoníku).

Nedojde-li tedy mezi Vaší dcerou a městem k dohodě o přiměřeném snížení nájemného, nezbude Vaší dceři, než se obrátit na soud. V této souvislosti je však nezbytné poukázat na skutečnost, že soudem bude nájemné stanoveno na výši v místě obvyklou, tedy bez zohlednění minulých investic Vaší dcery do půdního prostoru, neboť tento právní vztah, odpovídající bezdůvodnému obohacení, s výší nájemného prakticky nijak nesouvisí).