Dobrý den,
pokud je nemovitost (rodinný dům) ve spoluvlastnictví - můj otec vlastní ideální 3/4 a strýc 1/4, může otec jako většinový spoluvlastník rozhodnout o tom, že se dům bude pronajímat aniž by s tím strýc souhlasil?
Pokud mu bude vyplácet 1/4 z utrženého nájemného, je to v pořádku? Pokud dá nájemník dále dům nebo jeho část do podnájmu a bude mít písemný souhlas od otce, může to nějak strýc překazit?
Pokud bych 1/4 od strýce odkoupil a od mého otce si pronajal ideální 3/4 a dům chtěl pronajmout třetí osobě - budu sepisovat podnájemní smlouvu nebo nájemní smlouvu? Jde mi o to, že budu vlastníkem ¼ a zároveň nájemcem ¾ nemovitosti. Předem děkuji za odpověď
Může většinový spoluvlastník rozhodnout o pronájmu bytu, domu, nemovitosti, pozemku?
Odesláno:
Otevřeno 1649 x
3 odpovědi
Host 3842
Mgr. Veronika Robotková (advokát)
Dobrý den,
každý spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají. O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Jedná se především o dispozici se společnou věcí, její využití a úpravu.), tedy lze sem zařadit i nájem společné věci. V případě, že se jedná o rozhodování o mimořádné významné záležitosti, která má za následek podstatné zlepšení nebo zhoršení věci či změnu jejího účelu nebo její zpracování, tak je třeba souhlas alespoň dvoutřetinové většiny hlasů. Počet hlasů se počítá podle velikosti podílů, tedy Váš otec s ¾ dosahuje jak většiny hlasů, tak i dvoutřetinové většiny hlasů.
Ve Vašem případě bych nájem společné nemovité věci, jak už jsem uvedla, podřadila pod běžnou správu, kde je potřeba, aby vyjádřila souhlas nadpoloviční většina. Dle ust. § 1128 odst. 2 NOZ má rozhodování právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě.
Z toho důvodu je potřeba, aby Váš otec nejprve vyrozuměl druhého spoluvlastníka o tom, že je třeba rozhodnout, zda se bude dům pronajímat. Dát mu možnost, aby se vyjádřil a zároveň ho vyrozumět jak bylo rozhodnuto. Následně druhý spoluvlastník bude mít nárok na zisk z pronájmu ve výši podílu, který mu přísluší.
Dodrží-li Váš otec postup dle ust. § 1128 odst. 2 NOZ může společnou nemovitou věc pronajmout a nájemní smlouvu uzavřít i bez podpisu druhého spoluvlastníka. Možnost dát předmět nájmu do podnájmu se řídí ust. § 2274 NOZ, jedná-li se o nájem bytu nebo domu sloužící k zajištění bytových potřeb. Pokud tedy nájemce v bytě sám nebydlí, potřebuje s podnájmem písemný souhlas pronajímatele. Tedy podá-li nájemce pronajímateli písemnou žádost o udělení souhlasu k podnájmu, absolvovala bych z důvodu právní jistoty znovu postup dle ust. § 1128 NOZ.
Koupíte-li ¼ spoluvlastnického podílu od strýce, tak se stanete podílovým spoluvlastníkem společně s otcem. V tomto případě nepotřebujete nájemní smlouvu, abyste mohl byt užívat nad rámec svého spoluvlastnického podílu, stačí s otcem uzavřít dohodu o užívání společné věci, kde si dohodnete podmínky, kdo bude nemovitou věc užívat, kdo bude zajišťovat běžné náklady spojené s údržbou věci a další podmínky, které si budete chtít vymezit.
V případě, že byste jako podílový spoluvlastník s podílem ve výši id. 1/4, chtěl společnou věc pronajmout (nepůjde o podnájem), budete vlastně ve stejné pozici jak nyní Váš strýc a postup bude úplně stejný, jak jsem vymezila výše.
každý spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají. O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Jedná se především o dispozici se společnou věcí, její využití a úpravu.), tedy lze sem zařadit i nájem společné věci. V případě, že se jedná o rozhodování o mimořádné významné záležitosti, která má za následek podstatné zlepšení nebo zhoršení věci či změnu jejího účelu nebo její zpracování, tak je třeba souhlas alespoň dvoutřetinové většiny hlasů. Počet hlasů se počítá podle velikosti podílů, tedy Váš otec s ¾ dosahuje jak většiny hlasů, tak i dvoutřetinové většiny hlasů.
Ve Vašem případě bych nájem společné nemovité věci, jak už jsem uvedla, podřadila pod běžnou správu, kde je potřeba, aby vyjádřila souhlas nadpoloviční většina. Dle ust. § 1128 odst. 2 NOZ má rozhodování právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě.
Z toho důvodu je potřeba, aby Váš otec nejprve vyrozuměl druhého spoluvlastníka o tom, že je třeba rozhodnout, zda se bude dům pronajímat. Dát mu možnost, aby se vyjádřil a zároveň ho vyrozumět jak bylo rozhodnuto. Následně druhý spoluvlastník bude mít nárok na zisk z pronájmu ve výši podílu, který mu přísluší.
Dodrží-li Váš otec postup dle ust. § 1128 odst. 2 NOZ může společnou nemovitou věc pronajmout a nájemní smlouvu uzavřít i bez podpisu druhého spoluvlastníka. Možnost dát předmět nájmu do podnájmu se řídí ust. § 2274 NOZ, jedná-li se o nájem bytu nebo domu sloužící k zajištění bytových potřeb. Pokud tedy nájemce v bytě sám nebydlí, potřebuje s podnájmem písemný souhlas pronajímatele. Tedy podá-li nájemce pronajímateli písemnou žádost o udělení souhlasu k podnájmu, absolvovala bych z důvodu právní jistoty znovu postup dle ust. § 1128 NOZ.
Koupíte-li ¼ spoluvlastnického podílu od strýce, tak se stanete podílovým spoluvlastníkem společně s otcem. V tomto případě nepotřebujete nájemní smlouvu, abyste mohl byt užívat nad rámec svého spoluvlastnického podílu, stačí s otcem uzavřít dohodu o užívání společné věci, kde si dohodnete podmínky, kdo bude nemovitou věc užívat, kdo bude zajišťovat běžné náklady spojené s údržbou věci a další podmínky, které si budete chtít vymezit.
V případě, že byste jako podílový spoluvlastník s podílem ve výši id. 1/4, chtěl společnou věc pronajmout (nepůjde o podnájem), budete vlastně ve stejné pozici jak nyní Váš strýc a postup bude úplně stejný, jak jsem vymezila výše.
Host 3842
Moc Vám děkuji za odpověď. Pokud 1/4 nemovitosti odkoupím, chtěl bych se právě dostat do role nájemníka, abych mohl dát nemovitost do podnájmu. Zdá se nám to výhodnější, vzhledem k tomu, že v podnájemní smlouvě lze dohodnout benevolentnější podmínky než v nájemní a to by nám do budoucna mohlo pomoci pokud bychom narazili na problémového podnájemníka. Tzn. můj dotaz je zda to tímto způsobem můžeme udělat nebo to zákon přímo zakazuje a jediné co můžeme udělat je dohoda o užívání společné věci ve které si např. dohodneme, že já budu zajišťovat správu nemovitosti a její pronájem a otec bude pouze inkasovat část výnosů z pronájmu bez toho aby se o cokoli musel starat a cokoli schvalovat… ?
Mgr. Veronika Robotková (advokát)
Pokud byste se stal spoluvlastníkem ve výši id. 1/4, tak byste vystupoval jako pronajímatel i jako nájemce, což by mohlo způsobit neplatnost takové smlouvy a tedy i samotného podnájmu. Z tohoto důvodu bych raději uzavřela dohodu o užívání společné věci, s tím, že se mimo jiné v ní dohodnete, že společná věc bude určena k pronájmu a následně bych se zaměřila na úpravu nájemní smlouvy, kde si můžete upravit podrobněji práva a povinnosti, možnosti výpovědi atd. S návrhem smlouvy Vám může pomoct, kterýkoli advokát, jejichž seznam naleznete zde: http://www.advokatikomora.cz a tím co nejvíce eliminovat možné negativní důsledky v rámci problémového nájemníka.
Na závěr uvádím, že dát věc do nájmu či podnájmu sebou nese pokaždé určité riziko, které můžete eliminovat vhodnou úpravou nájemní smlouvy a pečlivým výběrem potenciálního nájemníka (např. pokud bude mít trvalé bydliště na adrese, kde sídlí obecní/městský úřad, už to může signalizovat nesolventního zájemce, dále můžete jeho jméno prolustrovat v insolvenčním rejstříku a popř. za poplatek i v centrální evidenci exekucí).
Na závěr uvádím, že dát věc do nájmu či podnájmu sebou nese pokaždé určité riziko, které můžete eliminovat vhodnou úpravou nájemní smlouvy a pečlivým výběrem potenciálního nájemníka (např. pokud bude mít trvalé bydliště na adrese, kde sídlí obecní/městský úřad, už to může signalizovat nesolventního zájemce, dále můžete jeho jméno prolustrovat v insolvenčním rejstříku a popř. za poplatek i v centrální evidenci exekucí).